Think Piece
Think Piece
Think Piece
Think Piece    
In Land Revenue: 
The case for a Land Value Tax in the UK 
Andy Hull 
May 2013 
Add pdf to powerpoint presentation - C# Create PDF from PowerPoint Library to convert pptx, ppt to PDF in C#.net, ASP.NET MVC, WinForms, WPF
Online C# Tutorial for Creating PDF from Microsoft PowerPoint Presentation
online pdf converter to powerpoint; convert pdf to editable ppt online
Add pdf to powerpoint presentation - VB.NET Create PDF from PowerPoint Library to convert pptx, ppt to PDF in vb.net, ASP.NET MVC, WinForms, WPF
VB.NET Tutorial for Export PDF file from Microsoft Office PowerPoint
images from pdf to powerpoint; how to convert pdf into powerpoint slides
Andy Hull is a freelance researcher and consultant specialising in 
housing, security and equality. He has led five major inquiries on 
these subjects at local, regional and national levels: 
• 
The Islington Fairness Commission (London Borough of 
Islington) 
• 
Counter-Terrorism: The London Debate (Metropolitan Police 
Authority) 
• 
Security and the Legal Domain: A Horizon Scan (Ministry of Justice) 
• 
Commission on National Security in the 21st Century (IPPR) 
• 
English Housing Policy: A Fundamental Review (IPPR) 
Andy is also an elected councillor in the London Borough of Islington. His work there 
has focused on tackling poverty and reducing inequality, leading the council’s 
groundbreaking Fairness Commission, championing the Living Wage and taking on 
legal loansharks as a growing cause of problem debt.  
Previously Andy was a Policy Officer on community engagement and counter-
terrorism at the Metropolitan Police Authority. From 2008 to 2012, he was a Senior 
Research Fellow at the IPPR, leading the institute’s research on security and housing. 
Andy is also a member and former shop steward for Unite. 
The author would like to thank the following individuals in a personal capacity for 
their advice and support in developing this paper: Anneliese Midgley, Dave Wetzel, 
Heather Wetzel, John Cullinane, Kayte Lawton, Richard Greening and Toby Lloyd. 
Thanks also go to the paper’s other reviewers who prefer to remain anonymous. 
Andy Hull 
Andy Hull - In Land Revenue 
Acknowledgements 
VB.NET PowerPoint: Use PowerPoint SDK to Create, Load and Save PPT
an empty PowerPoint file with our reliable .NET PPT document add-on; a fully customized blank PowerPoint file by using the smart PowerPoint presentation control
how to convert pdf to powerpoint slides; pdf to ppt converter online
VB.NET PowerPoint: Sort and Reorder PowerPoint Slides by Using VB.
index = 1 End If correctOrder.Add(index) Next clip art or screenshot to PowerPoint document slide powerful & profession imaging controls, PDF document, image
convert pdf to ppt online; export pdf to powerpoint
Executive summary 
This paper argues that our current land economy does not serve us well. In 
response, it proposes a Land Value Tax for the UK. It does not dot every ‘i’ and cross 
every ‘t’ of the policy detail required to make a Land Value Tax a reality. But it does 
hope to rekindle discussion of an age-old idea lent renewed currency by these 
straitened and unequal times. 
A Land Value Tax, targeted at unproductive wealth and speculation, could help 
deliver the house-building revolution – and the economic revival – our country 
desperately needs. It would incentivise those who trade and sit on empty land to 
develop it for the common good. It would mean that the costs and proceeds of 
investment were more fairly shared. And it would be impossible to evade. 
It should be levied on all land except for that which lies under ordinary people’s 
homes. Very wealthy homeowners should pay, but those with limited incomes could 
defer payment where required. For it to work, all land ownership would have to be 
declared. 
The valuation process might not be straightforward, but as a country we have done 
it before, and it is done elsewhere in the world. Existing systems used for current 
taxes could be built upon. The value of land for taxation purposes should be based 
upon its optimum permitted use, so farmers would not be badly hit, while 
landowners sitting on developable land could build it out or cough up. 
The Land Value Tax could replace Business Rates and do away with Stamp Duty. And 
while it should become part of the local taxation system, its design should be 
informed by the lessons of equivalent fiscal arrangements around the globe. 
In the end though, the proposition is simple. The few who own this land of ours 
should not get off tax-free while too many people cannot afford a decent home.   
Andy Hull - In Land Revenue 
VB.NET PowerPoint: VB Codes to Create Linear and 2D Barcodes on
Here is a market-leading PowerPoint barcode add-on within VB.NET class, which means it as well as 2d barcodes QR Code, Data Matrix, PDF-417, etc.
pdf picture to powerpoint; pdf to powerpoint conversion
VB.NET PowerPoint: Merge and Split PowerPoint Document(s) with PPT
For Each doc As [String] In dirs docList.Add(doc) Next code in VB.NET to finish PowerPoint document splitting If you want to see more PDF processing functions
convert pdf into ppt online; convert pdf into ppt
Andy Hull - In Land Revenue 
Introduction 
Our economy is faltering. Too few people can afford a decent home. And yet the 
landed are getting loaded through no hard work of their own. ‘Something for 
something’ must apply as much at the top as the bottom. Construction must 
contribute to national recovery. Our people must be properly housed.  
A Land Value Tax could go some way towards solving these problems. It would act as 
a real incentive for people who are sitting on empty banks of land to develop it, 
building the new homes we need and kick-starting the economy in the process. It 
would ensure that when landowners benefit from others’ investment in an area, 
they pay back a fair share. Devised carefully, it would demand a greater contribution 
from the wealthy – not least the international elite with their mansions in London – 
without affecting ordinary homeowners. And it would be one tax that the rich and 
powerful could not dodge.   
The idea has a head of steam. In recent times the notion of a Land Value Tax has 
found advocates among senior parliamentarians of all the mainstream political 
parties, including Labour’s Andy Burnham, the Conservatives’ Nick Boles, the Liberal 
Democrats’ Vince Cable and the Greens’ Caroline Lucas. Think tanks including 
Compass, the Organisation for Economic Co-operation and Development, the 
Institute for Fiscal Studies, the Joseph Rowntree Foundation, the Institute for Public 
Policy Research and the Bow Group have all made the case. The Trades Union 
Congress and Occupy have both called for it. And the ghosts of Adam Smith, Tom 
Paine, David Ricardo, John Stuart Mill, Karl Marx, Henry George, David Lloyd George 
and Winston Churchill have all been conjured in support. 
This piece seeks to lay out in an accessible way why, where and how a Land Value 
Tax could be introduced in the UK.   
VB.NET PowerPoint: Add Image to PowerPoint Document Slide/Page
of "AddPage", "InsertPage" and "DeletePage" to add, insert or delete any certain PowerPoint slide without & profession imaging controls, PDF document, tiff
how to add pdf to powerpoint slide; how to convert pdf to ppt for
C# PDF Text Extract Library: extract text content from PDF file in
text content from source PDF document file for word processing, presentation and desktop How to C#: Extract Text Content from PDF File. Add necessary references
pdf to powerpoint converter; copying image from pdf to powerpoint
Andy Hull - In Land Revenue 
Why introduce a Land Value 
Tax? 
Targeting taxes at unproductive wealth
Targeting taxes at unproductive wealth
Targeting taxes at unproductive wealth
Targeting taxes at unproductive wealth 
Our taxation system should target unproductive wealth and speculation. But there is 
currently no tax on empty land in the UK. This means that it can be more lucrative to 
acquire and hold onto empty land, watch its value rise as others invest in the area, 
and then sell it, than it is to develop it for people to live or work on (Hull and Cooke 
2012). Instead of promoting such land speculation – which makes for higher land 
prices, not more land – a Land Value Tax would promote new capital investment. It 
would tax economic rent rather than economic activity (House of Commons 
Treasury Committee 2011). 
Tackling the underlying causes of the housing crisis
Tackling the underlying causes of the housing crisis
Tackling the underlying causes of the housing crisis
Tackling the underlying causes of the housing crisis 
In order to resolve our chronic housing shortage without returning to damaging 
boom and bust, we need to tackle its underlying causes. Foremost among these is 
our treatment of land. Lack of land supply is the major constraint on housing growth 
over the long term (Barker 2004). A Land Value Tax set at the right level – high 
enough to be effective as an incentive as well as to justify the costs of collection – 
would encourage efficient use of land within the constraints of the democratic 
planning system, heightening the prospect of housing (and other) development and 
the reuse of brownfield sites, especially where planning permission has already been 
granted (Crawshaw 2009). The message it would give is that those who own land 
should use it.  
By curbing speculation on land, potentially pushing down its value over time, a Land 
Value Tax could help to moderate house price inflation – remember house prices 
tripled in the decade up to the crash (Hull et al 2011) – reducing the likelihood of 
future housing bubbles. And a less volatile housing market would mean a more 
stable economy as a whole (Dolphin and Griffith 2011).  
C# Create PDF from OpenOffice to convert odt, odp files to PDF in
In order to run the sample codes, the following steps would be necessary. Add necessary references: RasterEdge.XDoc.PDF.dll. RasterEdge.XDoc.PowerPoint.dll.
change pdf to powerpoint online; how to convert pdf to powerpoint on
VB.NET Create PDF from OpenOffice to convert odt, odp files to PDF
In order to run the sample codes, the following steps would be necessary. Add necessary references: RasterEdge.XDoc.PDF.dll. RasterEdge.XDoc.PowerPoint.dll.
how to change pdf to powerpoint format; convert pdf file to ppt online
Andy Hull - In Land Revenue 
Sharing the spoils
Sharing the spoils
Sharing the spoils
Sharing the spoils    
At present, property taxes in the UK are levied based on the value of buildings. 
Council Tax is based on the capital value of homes and Business Rates are based on 
the average rent for commercial premises in the area. A Land Value Tax, on the 
other hand, would be levied on land itself, rather than any buildings on it. It would 
recognise that the unimproved value of land itself is dependent upon the investment 
in the surrounding area by the community, local businesses and the state, for which 
the landowner is not responsible (Labour Land Campaign 2011). A Land Value Tax, 
levied annually on the rental value of land, therefore taxes the unearned land value 
a landowner enjoys as a result of the investment of others.  
The effect would be to align risk and reward more equitably. When the community 
as a whole, or the state on its behalf, takes a risk and invests in an area, for instance 
by developing its infrastructure, land values will rise and in turn should be taxed, 
returning a proportion of the gain to the public purse. This may indeed be enough to 
cover the initial outlay. Infrastructure investment could, in this way, become self-
financing. A well-rehearsed example is London Underground’s Jubilee Line Extension 
which cost the taxpayer £3.5bn but resulted in a £10-13bn increase in land values 
along the route (Maxwell and Vigor 2005, Lloyd 2009 and Wightman 2010). 
Efficient and unavoidable
Efficient and unavoidable
Efficient and unavoidable
Efficient and unavoidable    
Land is a visible, fixed, immovable asset. As such, it cannot be hidden or offshored. 
This makes avoidance of a Land Value Tax hard (Inman 2011). Unlike Inheritance Tax 
or Capital Gains Tax, it does not depend upon death or disposal, making avoidance 
harder still. And because the supply of land is fixed, a Land Value Tax has no 
substitution effect, and therefore no deadweight cost or distortion, making it highly 
efficient (Lawlor et al 2011). 
Andy Hull - In Land Revenue 
Where should we levy a Land 
Value Tax? 
The perfect must not be the enemy of the good
The perfect must not be the enemy of the good
The perfect must not be the enemy of the good
The perfect must not be the enemy of the good 
A pure Land Value Tax would need to be levied on all land, regardless of its use. But 
the political headwinds against such a prospect are formidable: levying a new tax on 
all homeowners is unlikely to appear attractive to any politician. Better to pick a 
fight with landowners, of whom there are fewer by far. After all, two thirds of the 
UK’s 60m acres of land are owned by just 0.36 per cent of the population (Adams 
2011). 
Exempting the land beneath occupied primary (as opposed to second or empty) 
residential properties up to a certain threshold property value of, say, £2m, would 
increase the political palatability of the proposal while still leaving the vast majority 
of all UK land taxable. And it would end the perverse tax advantages that 
landowners currently enjoy over occupiers. 
‘Devon pensioners’
‘Devon pensioners’
‘Devon pensioners’
‘Devon pensioners’    
Applying a threshold in this way might invite the ‘parcelling’ of land into smaller 
holdings, so the necessary legislation would need to be wise to this. And for the 
relatively small number of – generally elderly – asset-rich but income-poor 
homeowners occupying residences above the threshold set, deferral could be made 
possible such that Land Value Tax was not collected each year but instead accrued 
annually and then paid off upon sale or transfer of the property. 
Universal registration
Universal registration
Universal registration
Universal registration    
A prerequisite of a Land Value Tax would be completion of the Land Registry, which 
is currently only three-quarters complete (Land Registry 2011). The introduction of 
compulsory registration of all land holdings – not just those transacted – with 
appropriate sanctions (including forfeiture) for non-compliance should not be 
impossible, although it may well mean pulling together some pretty old 
documentation. Where legal title is held by nominated trustees, the Land Value Tax 
could be charged on the trustees but they could be given a right of indemnity against 
the beneficial owners.  
How might we introduce a 
Land Value Tax? 
Andy Hull - In Land Revenue 
Ad valorem
Ad valorem
Ad valorem
Ad valorem    
The primary practical problem with a Land Value Tax is how to calculate the 
annualised market rental value of unimproved land as separate from any buildings 
that may be on it. This can be a difficult counterfactual exercise, as there may be 
little relevant empirical data (such as recent empty land sales) to go on and the 
proportion of the price of a building which land accounts for ranges from a quarter 
to three-quarters, depending on where in the country it is. That said, in Hong Kong, 
Denmark, parts of the United States and Australia land is regularly valued for tax 
purposes.  
The development by the Valuation Office Agency of a robust methodology should 
not prove impossible. After all, valuers already operate on the basis of various 
assumptions for the operation of Council Tax and the administration of Buildings 
Insurance. Indeed, using map-based data – which is common elsewhere, especially 
in the United States – this ought to be easier than valuing individual properties. In 
fact, David Lloyd George had the whole country valued in the run-up to his People’s 
Budget a century ago.  
Administration
Administration
Administration
Administration    
Whatever the valuation method, it must be logical, transparent and fair. Errors in 
assessment cannot altogether be ruled out. And there would need to be a system 
for informal negotiation, and, failing that, formal tribunals, for hearing appeals and 
resolving valuation disputes. That said, as the Danish have demonstrated, the 
administration of such a tax need not cost the earth (the Danish model costs 1.5 per 
cent of the total money it raises) and systems already in place for appeals against 
Council Tax banding and Business Rates could be adapted for a Land Value Tax. 
Moreover, to avoid a repeat of what has happened with Council Tax – revaluation 
happening so infrequently as to render it unrealistic – the uprating of a Land Value 
Tax must be frequent (eg biennial) and must not be dependent upon subsequent 
political decisions.  
Andy Hull - In Land Revenue 
Where land is held by persons outside the UK whom Her Majesty’s Revenue and 
Customs (HMRC) cannot practically sue to recover unpaid Land Value Tax, HMRC 
could be given a statutory mortgage over properties where the tax is not paid on 
time. 
Interface with planning
Interface with planning
Interface with planning
Interface with planning    
The only sensible basis for valuation is a piece of land’s ‘optimum permitted use’ –
the highest and best possible use of the land in question, given its current planning 
permission.  
We do need to recognise the validity of different uses of land, such that farmers, for 
example, do not go unduly punished for using their land for agriculture. As in the 
1931 Finance Act, the valuers could be instructed always to assess farms for 
agricultural use (unless planning permission has already been awarded for a 
development). Valuing for annual rental value would also eliminate any ‘hope value’ 
associated with the likelihood of a future change of planning status. ‘It is important 
for the credibility of a Land Value Tax that no-one is expected to pay a levy based 
upon a value that cannot be realised as of the date of the valuation’ (Wightman 
2010). 
To expedite that development which is permitted, a short period of grace could be 
allowed after a piece of land is granted new planning permission to build it out 
before the new, higher land value applies for taxation purposes. 
Relationship with other taxes
Relationship with other taxes
Relationship with other taxes
Relationship with other taxes    
It probably makes most sense for a Land Value Tax to replace Business Rates and 
Stamp Duty Land Tax, as ‘the business rate is not a good tax’ and ‘the case for 
maintaining stamp duty is very weak indeed’ (Mirrlees 2011). Council Tax would 
remain, although it is also in need of serious reform (Lyons 2007). So, all land, 
whatever its use, would be subject to the new Land Value Tax, except for land with 
an occupied primary residence on it up to a property value of £2m. Land Value Tax 
on very expensive primary residences would supplement the Council Tax, which at 
this end of the market accounts for a tiny proportion of a property’s value (Griffith et 
al 2012). 
Logic dictates that a new type of tax on fixed assets should be administered locally, 
so, while central government should look after the mechanics of valuation, local 
government should set the rates. A Land Value Tax would then bolster the local tax 
base, adding to it both land in idle sites and land under empty buildings. The fiscal 
implications of this need sophisticated modeling and the political consequences at 
local and national level demand careful consideration too. 
International precedents
International precedents
International precedents
International precedents    
Local land taxes exist in Australia (New South Wales) and the USA (Pennsylvania). 
Denmark and Estonia both have national variants, as do Taiwan, Hong Kong and 
Singapore, although the structures of land ownership there differ markedly. South 
Korea, Japan and some Caribbean states also have some experience of land value 
taxation. Any attempt to introduce a Land Value Tax in the UK should draw on 
learning from overseas.  
10 
Andy Hull - In Land Revenue 
Documents you may be interested
Documents you may be interested