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Step-By-Step Guide 
April 25, 2011 
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ARGUS Valuation – DCF 
Step-By-Step Guide 
Chapter 1 
Page | 2 
ARGUS Valuation - DCF Step-By Step Guide  
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ARGUS Valuation – DCF 
Step-By-Step Guide 
Chapter 1 
Page | 3 
Table of Contents 
Chapter 1 
Getting Started ................................................................................................................................ 7
Objectives.................................................................................................................................... 7
Getting Support........................................................................................................................... 7
Property Library .......................................................................................................................... 8
Executive Dashboard ................................................................................................................ 12
Command Buttons .................................................................................................................... 15
Global Categories ...................................................................................................................... 16
International Capabilities .......................................................................................................... 17
Creating a New File ................................................................................................................... 18
The ARGUS Wizard .................................................................................................................... 19
Setting up a Template ............................................................................................................... 19
Chapter Summary ..................................................................................................................... 20
Chapter 2 
Property Description, Timing, and Inflation ................................................................................. 21
Objectives.................................................................................................................................. 21
Office, Retail and Industrial ...................................................................................................... 21
Property Description ................................................................................................................. 22
Timing ........................................................................................................................................ 23
Area Measures .......................................................................................................................... 25
Constants .................................................................................................................................. 26
Property Inflation ...................................................................................................................... 28
Additional Data and Comments ................................................................................................ 29
Input and Output Preferences .................................................................................................. 31
Chapter 3 
Miscellaneous Revenues, Expenses, and Capital Expenditures ................................................... 33
Objectives.................................................................................................................................. 33
Miscellaneous Revenues ........................................................................................................... 33
Reimbursable Expenses ............................................................................................................ 36
Non-Reimbursable Expenses .................................................................................................... 38
Capital Expenditures ................................................................................................................. 40
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ARGUS Valuation – DCF 
Step-By-Step Guide 
Chapter 1 
Page | 4 
Development Costs ................................................................................................................... 41
Escrow ....................................................................................................................................... 42
Budgeting Account Codes ......................................................................................................... 43
General Vacancy ....................................................................................................................... 44
Credit Loss ................................................................................................................................. 47
Chapter 4 
Rent Roll ........................................................................................................................................ 48
Objectives.................................................................................................................................. 48
Rent Roll .................................................................................................................................... 48
Tenant Information ................................................................................................................... 50
Base Rent .................................................................................................................................. 51
Rent Changes ............................................................................................................................ 52
Retail Sales ................................................................................................................................ 55
Reimbursements ....................................................................................................................... 58
Rent Abatements ...................................................................................................................... 59
Leasing Costs ............................................................................................................................. 61
Security Deposits ...................................................................................................................... 65
Chapter 5 
Market Leasing Assumptions ........................................................................................................ 67
Objectives.................................................................................................................................. 67
Market Leasing Assumptions .................................................................................................... 67
Renewal Probabilities and Weighted Items .............................................................................. 69
Changing Base Rents ................................................................................................................. 70
Other Non-Weighted Items ...................................................................................................... 71
Term Overrides ......................................................................................................................... 73
Chapter 6 
Remaining fields in the Tenant Rent Roll ...................................................................................... 74
Objectives.................................................................................................................................. 74
Upon Expiration ........................................................................................................................ 74
Intelligent Renewals .................................................................................................................. 75
Renewal Probability Overrides ................................................................................................. 75
Tenant Notes ............................................................................................................................. 76
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ARGUS Valuation – DCF 
Step-By-Step Guide 
Chapter 1 
Page | 5 
Chapter 7 
Space Absorption .......................................................................................................................... 78
Objectives.................................................................................................................................. 78
Space Absorption ...................................................................................................................... 78
Space Information ..................................................................................................................... 81
Absorption Parameters ............................................................................................................. 82
Projection Lease Terms ............................................................................................................. 82
Additional Information ............................................................................................................. 84
Chapter 8 
Property Purchase and Resale ...................................................................................................... 85
Objectives.................................................................................................................................. 85
Property Purchase ..................................................................................................................... 85
Property Resale ......................................................................................................................... 87
Chapter 9 
Direct Capitalization and Present Value ....................................................................................... 91
Objectives.................................................................................................................................. 91
Direct Capitalization .................................................................................................................. 91
Present Value Discounting ........................................................................................................ 93
Chapter 10 
Debt Financing and Partnerships .................................................................................................. 96
Objectives.................................................................................................................................. 96
Displaying Debt ......................................................................................................................... 96
Debt Name and Currency.......................................................................................................... 98
Debt Note Dates........................................................................................................................ 99
Debt Note Term Length .......................................................................................................... 100
Debt Amounts ......................................................................................................................... 100
Interest Rates .......................................................................................................................... 101
Advanced Debt Options .......................................................................................................... 102
Partner Equity Contributions .................................................................................................. 103
Cash Flow Distributions .......................................................................................................... 104
Resale Distributions ................................................................................................................ 104
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ARGUS Valuation – DCF 
Step-By-Step Guide 
Chapter 1 
Page | 6 
Chapter 11 
Depreciation and Taxes............................................................................................................... 105
Objectives................................................................................................................................ 105
Depreciation and Taxes........................................................................................................... 105
Chapter 12 
Reports ........................................................................................................................................ 108
Objectives................................................................................................................................ 108
Property Level Reports ........................................................................................................... 108
Depreciation and Taxes Reports ............................................................................................. 112
Partner Distribution Reports ................................................................................................... 112
Tracking Reports ..................................................................................................................... 113
Presentation Rent Roll Report ................................................................................................ 114
Individual Tenant Reports ....................................................................................................... 114
Market Leasing Reports .......................................................................................................... 115
Supporting Schedules Reports ................................................................................................ 117
Stacking Plan ........................................................................................................................... 117
Reporting Tools ....................................................................................................................... 118
Report Writer .......................................................................................................................... 122
XImage.OCR for .NET, Recognize Text from Images and Documents
Output OCR result to memory, text searchable PDF, Word, Text file, etc. Next Steps. Download Free Trial Download and try OCR for .NET with online support.
pdf text search tool; how to make a pdf file text searchable
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searchable PDF document. Gratis control for creating PDF from multiple image formats such as tiff, jpg, png, gif, bmp, etc. Create writable PDF file from text (
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ARGUS Valuation – DCF 
Step-By-Step Guide 
Chapter 1 
Page | 7 
Chapter 1 
Getting Started 
Objectives 
This chapter will discuss the following topics: 
Support for ARGUS Valuation-DCF 
Property Library 
Executive Dashboard 
Command Buttons 
Global Categories 
International Capabilities 
Creating a New File 
Getting Support 
Getting support for ARGUS Valuation-DCF is easy. Support agents may be contacted via 
phone or e-mail. Listed below are the contact details and hours of operation: 
Support Contact Information: 
US/Canada: 1 888-MyARGUS(692-7487) 
Asia Pacific/Singapore: +65 6411 2288 
Japan: 00531650404 
Australia: +612 9262 1332 
North China: 10800 6500 477 
South China: 10800 2652 492 
Europe: +44 (0) 20 8238 8345 
All other please call: +1 713 621 4343 
Email: support@argussoftware.com
Hours of Operation: 
Americas: 7:30am to 6:30pm GMT-6 Monday to Friday, excluding USA public 
holidays  
Europe: 9:00am to 5:30pm GMT Monday to Friday, excluding UK public holidays  
Asia/Pacific: 7:00am to 7:00pm GMT+8 Monday to Friday, excluding Singapore 
public holidays  
ARGUS Valuation – DCF 
Step-By-Step Guide 
Chapter 1 
Page | 8 
Property Library  
Description:  
Navigation begins from the ARGUS Valuation-DCF main screen, called the Property 
Library.  The Property Library displays files contained in the Data subdirectory of ARGUS 
Valuation-DCF, and provides a number of powerful file operations and display options. 
ARGUS Valuation – DCF 
Step-By-Step Guide 
Chapter 1 
Page | 9 
Menus 
The ARGUS Valuation-DCF drop-down menus provide access to every available window 
in the program.  Much of the commonly-used options in the drop-down menus are also 
accessible from the toolbar icons. 
Task Pane 
The ARGUS Valuation-DCF Task Pane at the left side of the screen provides a number of 
shortcut and convenience functions, which include: 
Tab 
Description 
Getting Started 
This pane quickly creates new files, opens recent files, 
connects to the ARGUS Valuation-DCF website, and accesses a 
shared workspace online. 
ARGUS Alerts 
This pane allows you to login to the ARGUS Valuation-DCF 
website to receive instant alerts, news, and other ARGUS 
Valuation-DCF related information. 
ARGUS Wizard  
The ARGUS Valuation-DCF Wizard assists in creating new files 
and provides a user-friendly interface for basic data input. 
Shared Workspace 
For those who have created or joined a Shared Workspace on 
ARGUS Zone, this pane allows easy access to files and other 
content inside the workspace.   
Built using popular Microsoft SharePoint technology, ARGUS 
Software has created an innovative new tool called, ARGUS 
Zone. The Zone is an extranet that simplifies the process of 
sharing documents and information over the Internet. With a 
single click, members create secure, private workspaces for 
select collaborators to share documents and information 
across the room or across the globe.  
ARGUS Zone has all the functionality of SharePoint with a 
clear, real estate friendly interface. The built in document 
library and other utilities make ARGUS Zone an efficient, 
convenient and secure way to organize information.  Typically, 
users set up sites around properties for asset management, 
acquisitions or financing.  However, ARGUS Zone sites can also 
organize information around appraisals, consulting projects, 
vendors or meetings. 
To find out more about ARGUS Zone, go to arguszone.com
ARGUS Valuation – DCF 
Step-By-Step Guide 
Chapter 1 
Page | 10 
Property Library Toolbar 
The Property Library Toolbar supports a number of useful file and display operations.  
Place the mouse cursor over a Toolbar icon to identify the function it represents. 
Functions include the ability to navigate to directories and perform actions on one or 
more ARGUS Valuation-DCF files without first opening the files.  The toolbar can be used 
to change the data folder to display, refresh the Property Library, email one or more 
ARGUS Valuation-DCF files, report on a batch of files, create a portfolio, compare two or 
more ARGUS Valuation-DCF files, add selected files to the Tenant Registry or export the 
selected Property Library view to Excel. 
For certain items on the Property Library toolbar to work, one or more files must be 
selected.  To select individual properties, click the check box corresponding to the 
property.  To select all the properties currently displayed in the Property Library, click 
the check box at the top of the list.  This checkbox can also be used to clear all currently 
selected properties. 
Property Library 
The Property Library window displays a list of property files and sub-directories in the 
active directory.  The following actions may be performed from the Property Library: 
View file information 
Change the selected view 
Open a file 
Create a portfolio 
Compare selected files 
Publish files 
Report on batches of files 
Export the selected view to Excel 
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