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Code civil 
171 
210 
Art. 640 
1 L’héritier qui a payé une dette dont il n’a pas été chargé ou une part 
de dette supérieure à celle pour laquelle il s’est obligé, a un droit de 
recours contre ses cohéritiers. 
2
Ce  recours  s’exerce  en  première  ligne  contre  l’héritier  qui  s’est 
chargé de la dette lors du partage. 
3
Les  héritiers  contribuent  d’ailleurs,  sauf  stipulation  contraire,  au 
paiement des dettes en proportion de leur part héréditaire. 
Livre quatrième: Des droits réels 
Première partie: De la propriété 
Titre dix-huitième: Dispositions générales 
Art. 641 
1
Le propriétaire d’une chose a le droit d’en disposer librement, dans 
les limites de la loi. 
2
Il peut la revendiquer contre quiconque la détient sans droit et re-
pousser toute usurpation. 
Art. 641a397 
1
Les animaux ne sont pas des choses. 
2 Sauf disposition contraire, les dispositions s’appliquant aux choses 
sont également valables pour les animaux. 
Art. 642 
1 Le propriétaire d’une chose l’est de tout ce qui en fait partie inté-
grante. 
2 En fait partie intégrante ce qui, d’après l’usage local, constitue un 
élément essentiel de la chose et n’en peut être séparé sans la détruire, 
la détériorer ou l’altérer. 
Art. 643 
1
Le  propriétaire d’une chose l’est  également  des fruits naturels  de 
celle-ci. 
396
Nouvelle teneur selon le ch. I de la LF du 4 oct. 2002 (Animaux), en vigueur depuis le 
1er avr. 2003 (RO 2003 463; FF 2002 3885 5418). 
397
Introduit par le ch. I de la LF du 4 oct. 2002 (Animaux), en vigueur depuis le 1
er
avr. 2003 
(RO 2003 463; FF 2002 3885 5418). 
II. Recours entre 
héritiers 
A. Eléments du 
droit de propriété
I. En général
l
396
II. Animaux 
B. Etendue du 
droit de propriété
I. Les parties 
intégrantes 
II. Les fruits 
naturels 
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Code civil 
172 
210 
2
Ces fruits sont les produits périodiques et tout ce que l’usage autorise 
à tirer de la chose suivant sa destination. 
3
Les  fruits  naturels  font  partie  intégrante  de  la  chose  jusqu’à  leur 
séparation. 
Art. 644 
1
Tout  acte  de  disposition  relatif  à  la  chose  principale  s’étend  aux 
accessoires, si le contraire n’a été réservé. 
2
Sont des accessoires les objets mobiliers qui, d’après l’usage local ou 
la volonté clairement manifestée du propriétaire de la chose principale, 
sont affectés d’une manière durable à l’exploitation, à la jouissance ou 
à la garde de celle-ci et qu’il y a joints, adaptés ou rattachés pour le 
service de la chose. 
3
Les accessoires  ne perdent  pas leur qualité lorsqu’ils sont séparés 
temporairement de la chose principale. 
Art. 645 
Les effets mobiliers qui ne sont affectés que temporairement à l’usage 
du possesseur de la chose principale ou ne sont destinés qu’à être con-
sommés par lui, ceux qui sont étrangers à la nature particulière de la 
chose et ceux qui ne sont rattachés à celle-ci que pour être gardés ou 
déposés à fin de vente ou de bail, ne peuvent avoir la qualité d’acces-
soires. 
Art. 646 
1 Lorsque plusieurs personnes ont, chacune pour sa quote-part, la pro-
priété d’une chose qui n’est pas matériellement divisée, elles en sont 
copropriétaires. 
2 Leurs quotes-parts sont présumées égales. 
3 Chacun des copropriétaires a les droits et les charges du propriétaire 
en raison de sa part, qu’il peut aliéner ou engager et que ses créanciers 
peuvent saisir. 
Art. 647
398
1 Les copropriétaires peuvent convenir d’un règlement d’utilisation et 
d’administration dérogeant aux dispositions légales et y  prévoir que 
celui-ci peut être modifié à la majorité des copropriétaires.399
398 
Nouvelle teneur selon le ch. I de la LF du 19 déc. 1963, en vigueur depuis le 1
er
janv. 1965 
(RO 1964 989; FF 1962 II 1445). 
399
Nouvelle teneur selon le ch. I 1 de la LF du 11 déc. 2009 (Cédule hypothécaire de registre 
et droits réels), en vigueur depuis le 1
er
janv. 2012 (RO 2011 4637; FF 2007 5015). 
III. Les 
accessoires 
1. Définition 
2. Exception 
C. Propriété de 
plusieurs sur une 
chose 
I. Copropriété 
1. Rapports entre 
les coproprié-
taires 
2. Règlement 
d’utilisation et 
d’administration 
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Code civil 
173 
210 
1bis
La  modification  des  dispositions  du  règlement  d’utilisation  et 
d’administration relatives à l’attribution de droits d’usage particulier 
doit en outre être approuvée par les copropriétaires directement con-
cernés.
400
2 Le règlement ne peut supprimer ou limiter le droit de chaque copro-
priétaire: 
1.  de demander que les actes d’administration indispensables au 
maintien de la valeur et de l’utilité de la chose soient exécutés 
et, au besoin, ordonnés par le juge; 
2.  de prendre lui-même, aux frais des copropriétaires, les mesures 
urgentes requises pour préserver la chose d’un dommage im-
minent ou s’aggravant. 
Art. 647a401 
1 Chaque copropriétaire a qualité pour faire les actes d’administration 
courante,  tels  que  réparations  d’entretien,  travaux  de  culture  et  de 
récolte, garde et surveillance de courte durée, de même que pour con-
clure des contrats à cet effet et exercer les attributions découlant de ces 
contrats, de  baux à  loyer et à ferme ou de contrats d’entreprises, y 
compris le pouvoir de payer et d’encaisser des sommes d’argent pour 
l’ensemble des copropriétaires. 
2
Par une décision prise à la majorité de tous les copropriétaires, la 
compétence  de  faire  les  actes  d’administration  courante  peut  être 
réglée autrement, sous réserve des dispositions de la loi relatives aux 
mesures nécessaires et urgentes. 
Art. 647b
402
1 Une décision prise à la majorité de tous les copropriétaires, représen-
tant en outre, leurs parts réunies, plus de la moitié de  la chose, est 
nécessaire pour les actes d’administration plus importants, notamment 
les changements de culture ou d’utilisation, la conclusion ou la résilia-
tion de baux à loyer et à ferme, la participation à des améliorations du 
sol et la désignation d’un administrateur dont les attributions ne seront 
pas limitées aux actes d’administration courante. 
2 Sont réservées les dispositions sur les travaux de construction néces-
saires. 
400 Introduit par le ch. I 1 de la LF du 11 déc. 2009 (Cédule hypothécaire de registre et droits 
réels), en vigueur depuis le 1
er
janv. 2012 (RO 2011 4637; FF 2007 5015). 
401 
Introduit par le ch. I de la LF du 19 déc. 1963, en vigueur depuis le 1
er
janv. 1965 
(RO 1964 989; FF 1962 II 1445). 
402 
Introduit par le ch. I de la LF du 19 déc. 1963, en vigueur depuis le 1
er
janv. 1965 
(RO 1964 989; FF 1962 II 1445). 
3. Actes 
d’administration 
courante 
4. Actes 
d’administration 
plus importants 
ts 
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Code civil 
174 
210 
Art. 647c
403
Une décision prise à la majorité de tous les copropriétaires est néces-
saire  pour  les  travaux  d’entretien,  de  réparation  et  de  réfection 
qu’exige le maintien de la valeur et de l’utilité de la chose, sauf s’il 
s’agit d’actes d’administration courante que chacun d’eux peut faire. 
Art. 647d404 
1 Les travaux de réfection et de transformation destinés à augmenter la 
valeur de la chose ou à améliorer son rendement ou son utilité sont 
décidés à la majorité de tous les copropriétaires représentant en outre, 
leurs parts réunies, plus de la moitié de la chose. 
2
Les modifications ayant pour effet de gêner notablement et durable-
ment,  pour  un  copropriétaire,  l’usage  ou la  jouissance  de  la chose 
selon sa destination actuelle ou qui en compromettent le rendement ne 
peuvent pas être exécutées sans son consentement. 
3 Lorsque des modifications entraîneraient pour un copropriétaire des 
dépenses qui ne sauraient lui être imposées, notamment parce qu’elles 
sont disproportionnées à la valeur de sa part, elles ne peuvent être exé-
cutées sans son consentement que si les autres copropriétaires se char-
gent de sa part des frais, en tant qu’elle dépasse le montant qui peut lui 
être demandé. 
Art. 647e405 
1
Les  travaux  de  construction  destinés  exclusivement  à  embellir  la 
chose, à en améliorer l’aspect ou à en rendre l’usage plus aisé ne peu-
vent être exécutés qu’avec le consentement de tous les copropriétaires. 
2 Si ces travaux sont décidés à la majorité de tous les copropriétaires 
représentant en outre, leurs parts réunies, plus de la moitié de la chose, 
ils peuvent aussi être exécutés malgré l’opposition d’un copropriétaire 
dont le droit d’usage et de jouissance n’est pas entravé durablement de 
ce fait, pourvu que les autres copropriétaires l’indemnisent de l’atteinte 
temporaire portée à son droit et se chargent de sa part de frais. 
Art. 648
406
1 Chaque copropriétaire peut veiller aux intérêts communs; il jouit de 
la chose et en use dans la mesure compatible avec le droit des autres. 
403 
Introduit par le ch. I de la LF du 19 déc. 1963, en vigueur depuis le 1
er
janv. 1965 
(RO 1964 989; FF 1962 II 1445). 
404 Introduit par le ch. I de la LF du 19 déc. 1963, en vigueur depuis le 1er janv. 1965 
(RO 1964 989; FF 1962 II 1445). 
405 
Introduit par le ch. I de la LF du 19 déc. 1963, en vigueur depuis le 1
er
janv. 1965 
(RO 1964 989; FF 1962 II 1445). 
406 
Nouvelle teneur selon le ch. I de la LF du 19 déc. 1963, en vigueur depuis le 1
er
janv. 1965 
(RO 1964 989; FF 1962 II 1445). 
5. Travaux de 
construction 
a. Nécessaires 
b. Utiles 
c. Pour 
l’embellissement 
et la commodité 
6. Actes de 
disposition 
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Code civil 
175 
210 
2
Le concours de tous est nécessaire pour les aliénations, constitutions 
de droits réels ou changements dans la destination de la chose, à moins 
qu’ils n’aient unanimement établi d’autres règles à cet égard. 
3 Si des parts de copropriété sont grevées de droits de gage ou de char-
ges foncières, les copropriétaires ne peuvent plus grever la chose elle-
même de tels droits. 
Art. 649
407
1 Les frais d’administration, impôts et autres charges résultant de la 
copropriété ou grevant la chose commune sont supportés, sauf dispo-
sition contraire, par tous les copropriétaires en raison de leurs parts. 
2
Si l’un des copropriétaires paie au delà de sa part, il a recours contre 
les autres dans la même proportion. 
Art. 649a408 
Le règlement d’utilisation et d’administration convenu par les copro-
priétaires, les mesures administratives prises par eux, de même que les 
décisions et ordonnances judiciaires, sont aussi opposables à l’ayant 
cause d’un copropriétaire et à l’acquéreur d’un droit réel sur une part 
de copropriété. 
2
Ils peuvent être mentionnés au registre foncier en cas de copropriété 
d’un immeuble.410 
Art. 649b411 
1
Le  copropriétaire  peut  être exclu  de  la  communauté  par  décision 
judiciaire lorsque, par son comportement ou celui de personnes aux-
quelles il a cédé l’usage de la chose ou dont il répond, des obligations 
envers  tous les  autres ou certains copropriétaires  sont si  gravement 
enfreintes que l’on ne peut exiger d’eux la continuation de la commu-
nauté. 
2 Si la communauté ne comprend que deux copropriétaires, chacun 
d’eux peut intenter action; dans les autres cas et sauf convention con-
traire, une autorisation votée à la majorité de tous les copropriétaires, 
non compris le défendeur, est nécessaire. 
407 
Nouvelle teneur selon le ch. I de la LF du 19 déc. 1963, en vigueur depuis le 1
er
janv. 1965 
(RO 1964 989; FF 1962 II 1445). 
408 
Introduit par le ch. I de la LF du 19 déc. 1963, en vigueur depuis le 1
er
janv. 1965 
(RO 1964 989; FF 1962 II 1445). 
409 Nouvelle teneur selon le ch. I 1 de la LF du 11 déc. 2009 (Cédule hypothécaire de registre 
et droits réels), en vigueur depuis le 1
er
janv. 2012 (RO 2011 4637; FF 2007 5015). 
410
Introduit par le ch. I 1 de la LF du 11 déc. 2009 (Cédule hypothécaire de registre et droits 
réels), en vigueur depuis le 1er janv. 2012 (RO 2011 4637; FF 2007 5015). 
411 
Introduit par le ch. I de la LF du 19 déc. 1963, en vigueur depuis le 1
er
janv. 1965 
(RO 1964 989; FF 1962 II 1445). 
7. Contribution 
aux frais et 
charges 
8. Opposabilité; 
mention au 
registre 
foncier
409
9. Exclusion de 
la communauté 
a. Copropriétaire
re
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Code civil 
176 
210 
3
Le juge qui prononce l’exclusion condamne le défendeur à aliéner sa 
part de copropriété et, à défaut d’exécution dans le délai fixé, ordonne 
la vente aux enchères publiques de la part, les dispositions relatives à 
la réalisation forcée des immeubles étant applicables, à l’exclusion de 
celles qui régissent la fin de la copropriété. 
Art. 649c412 
Les  dispositions  relatives  à  l’exclusion  d’un  copropriétaire  s’appli-
quent par analogie à l’usufruitier et au titulaire d’autres droits de jouis-
sance sur une part de copropriété s’il s’agit de droits réels ou de droits 
personnels annotés au registre foncier. 
Art. 650
413
1 Chacun des copropriétaires a le droit d’exiger le partage, s’il n’est 
tenu de demeurer dans l’indivision en vertu d’un acte juridique, par 
suite  de  la constitution  d’une  propriété  par  étages ou  en raison de 
l’affectation de la chose à un but durable. 
2 Le partage peut être exclu par convention pour 50 ans au plus; s’il 
s’agit d’immeubles, la convention doit, pour être valable, être reçue en 
la forme authentique et elle peut être annotée au registre foncier.
414
3 Le partage ne doit pas être provoqué en temps inopportun. 
Art. 651 
1 La copropriété cesse par le partage en nature, par la vente de gré à 
gré ou aux enchères avec répartition subséquente du prix, ou par l’ac-
quisition que l’un ou plusieurs des copropriétaires font des parts des 
autres. 
2
Si les copropriétaires ne s’entendent pas sur le mode du partage, le 
juge ordonne le partage en nature et, si la chose ne peut être divisée 
sans diminution notable de sa valeur, la vente soit aux enchères publi-
ques, soit entre les copropriétaires. 
3 Dans le cas de partage en nature, l’inégalité des parts peut être com-
pensée par des soultes. 
412 Introduit par le ch. I de la LF du 19 déc. 1963, en vigueur depuis le 1er janv. 1965 
(RO 1964 989; FF 1962 II 1445). 
413 
Nouvelle teneur selon le ch. I de la LF du 19 déc. 1963, en vigueur depuis le 1
er
janv. 1965 
(RO 1964 989; FF 1962 II 1445). 
414
Nouvelle teneur selon le ch. I 1 de la LF du 11 déc. 2009 (Cédule hypothécaire de registre 
et droits réels), en vigueur depuis le 1
er
janv. 2012 (RO 2011 4637; FF 2007 5015). 
b. Titulaires 
d’autres droits 
10. Fin de la 
copropriété 
a. Action en 
partage 
b. Mode de 
partage 
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Code civil 
177 
210 
Art. 651a
415
1 Lorsqu’il s’agit d’animaux qui vivent en milieu domestique et ne 
sont pas gardés dans un but patrimonial ou de gain, le juge attribue en 
cas de litige la propriété exclusive à la partie qui, en vertu des critères 
appliqués en matière de protection des animaux, représente la meil-
leure solution pour l’animal. 
2 Le juge peut condamner l’attributaire de l’animal à verser à l’autre 
partie une indemnité équitable; il en fixe librement le montant. 
3 Le juge prend les mesures provisionnelles nécessaires, en particulier 
pour le placement provisoire de l’animal. 
Art. 652 
Lorsque plusieurs personnes formant une communauté en vertu de la 
loi ou d’un contrat sont propriétaires d’une chose, le droit de chacune 
s’étend à la chose entière. 
Art. 653 
1
Les droits et les devoirs des  communistes sont déterminés par les 
règles de la communauté légale ou conventionnelle qui les unit. 
2
A  défaut d’autre  règle,  les  droits  des  communistes,  en  particulier 
celui  de  disposer de la  chose,  ne  peuvent être  exercés qu’en vertu 
d’une décision unanime. 
3 Le partage et le droit de disposer d’une quote-part sont exclus aussi 
longtemps que dure la communauté. 
Art. 654 
1 La propriété commune s’éteint par l’aliénation de la chose ou la fin 
de la communauté. 
2 Le partage s’opère, sauf disposition contraire, comme en matière de 
copropriété. 
Art. 654a416 
La dissolution  de la propriété de plusieurs sur les entreprises et les 
immeubles agricoles est en outre régie par la loi fédérale du 4 octobre 
1991 sur le droit foncier rural
417
415
Introduit par le ch. I de la LF du 4 oct. 2002 (Animaux), en vigueur depuis le 1
er
avr. 2003 
(RO 2003 463; FF 2002 3885 5418). 
416 Introduit par l’art. 92 ch. 1. de la LF du 4 oct. 1991 sur le droit foncier rural, en vigueur 
depuis le 1er janv. 1994 (RO 1993 1410; FF 1988 III 889). 
417 
RS 211.412.11 
c. Animaux 
vivant en milieu 
domestique 
II. Propriété 
commune 
1. Cas 
2. Effets 
3. Fin 
III. Propriété de 
plusieurs sur les 
entreprises et les 
immeubles 
agricoles 
Code civil 
178 
210 
Titre dix-neuvième: De la propriété foncière 
Chapitre I:  
De l’objet, de l’acquisition et de la perte de la propriété 
foncière 
Art. 655418 
1
La propriété foncière a pour objet les immeubles. 
2 Sont immeubles dans le sens de la présente loi: 
1.  les biens-fonds; 
2.  les droits distincts et permanents, immatriculés au registre fon-
cier; 
3.  les mines; 
4.  les parts de copropriété d’un immeuble. 
3 Une servitude sur un immeuble peut être immatriculée comme droit 
distinct et permanent aux conditions suivantes: 
1.  elle n’est établie ni en faveur d’un fonds dominant ni exclusi-
vement en faveur d’une personne déterminée; 
2.  elle est établie pour 30 ans au moins ou pour une durée indé-
terminée.420 
Art. 655a421 
1 Un immeuble peut être rattaché à un autre immeuble de telle manière 
que le propriétaire de l’immeuble principal soit également propriétaire 
de l’immeuble qui lui est lié. L’immeuble dépendant partage le sort de 
l’immeuble principal et ne peut être ni aliéné, ni mis en gage, ni grevé 
d’un autre droit réel séparément. 
2 Le droit de préemption légal des copropriétaires et le droit d’exiger le 
partage ne peuvent être invoqués lorsque la chose a été affectée à un 
but durable. 
Art. 656 
1 L’inscription au registre foncier est nécessaire pour l’acquisition de 
la propriété foncière. 
418 
Nouvelle teneur selon le ch. I de la LF du 19 déc. 1963, en vigueur depuis le 1
er
janv. 1965 
(RO 1964 989; FF 1962 II 1445). 
419 Nouvelle teneur selon le ch. I 1 de la LF du 11 déc. 2009 (Cédule hypothécaire de registre 
et droits réels), en vigueur depuis le 1
er
janv. 2012 (RO 2011 4637; FF 2007 5015). 
420
Introduit par le ch. I 1 de la LF du 11 déc. 2009 (Cédule hypothécaire de registre et droits 
réels), en vigueur depuis le 1er janv. 2012 (RO 2011 4637; FF 2007 5015). 
421
Introduit par le ch. I 1 de la LF du 11 déc. 2009 (Cédule hypothécaire de registre et droits 
réels), en vigueur depuis le 1
er
janv. 2012 (RO 2011 4637; FF 2007 5015). 
A. Objet 
I. Immeuble419 
II. Propriété 
dépendante 
B. Acquisition 
de la propriété 
foncière 
I. Inscription 
Code civil 
179 
210 
2
Celui qui acquiert un immeuble par occupation, succession, expro-
priation, exécution forcée ou  jugement en devient toutefois proprié-
taire avant l’inscription, mais il n’en peut disposer dans le registre fon-
cier qu’après que cette formalité a été remplie. 
Art. 657 
1 Les contrats ayant pour objet le transfert de la propriété ne sont vala-
bles que s’ils sont reçus en la forme authentique. 
2 Les dispositions pour cause de mort et le contrat de mariage demeu-
rent soumis aux formes qui leur sont propres. 
Art. 658 
1 Un immeuble immatriculé ne peut être acquis par occupation que s’il 
résulte du registre  foncier que  cet immeuble est devenu  chose sans 
maître. 
2
L’occupation des portions du sol qui ne sont pas immatriculées est 
soumise aux règles concernant les choses sans maître. 
Art. 659 
1
Les terres utilisables qui se forment dans les régions sans maître par 
alluvions, remblais, glissements de terrain, changements de cours ou 
de niveau des eaux publiques, ou d’autre manière encore, appartien-
nent au canton dans lequel elles se trouvent. 
2 Le droit cantonal peut attribuer ces terres aux propriétaires des fonds 
contigus. 
3 Celui qui prouve que des parties de son immeuble en ont été déta-
chées a le droit de les reprendre dans un délai convenable. 
Art. 660 
1 Les glissements de terrain ne modifient pas les limites des immeu-
bles. 
2 Les terres et les autres objets ainsi transportés d’un immeuble sur un 
autre sont soumis aux règles concernant les épaves ou l’accession. 
422 
Nouvelle teneur selon le ch. I de la LF du 4 oct. 1991, en vigueur depuis le 1
er
janv. 1994 
(RO 1993 1404; FF 1988 III 889). 
II. Modes 
d’acquisition 
1. Actes 
translatifs de 
propriété 
é 
2. Occupation 
3. Formation de 
nouvelles terres 
4. Glissements 
de terrain 
a. En général
l
422
Code civil 
180 
210 
Art. 660a
423
1 Le principe selon lequel les glissements de terrain ne modifient pas 
les limites des immeubles ne s’applique pas aux territoires en mouve-
ment permanent désignés comme tels par les cantons. 
2
Lors de  la désignation  de ces territoires, la nature  des immeubles 
concernés doit être prise en considération. 
3
L’indication qu’un immeuble appartient à un tel territoire doit être 
communiquée de manière appropriée aux intéressés et mentionnée au 
registre foncier. 
Art. 660b424 
1 Lorsqu’à la suite d’un glissement de terrain une limite n’est plus 
appropriée, le propriétaire foncier touché peut demander qu’elle soit de 
nouveau fixée. 
2 La plus-value ou la moins-value qui en résulte doit être compensée. 
Art. 661 
Les droits de celui qui a été inscrit sans cause légitime au registre fon-
cier comme propriétaire d’un immeuble ne peuvent plus être contestés 
lorsqu’il a possédé l’immeuble de bonne foi, sans interruption et paisi-
blement pendant dix ans. 
Art. 662 
1
Celui qui a possédé pendant trente ans sans interruption, paisiblement 
et comme propriétaire, un immeuble non immatriculé, peut en requérir 
l’inscription à titre de propriétaire. 
2 Le possesseur peut, sous les mêmes conditions, exercer le même 
droit à l’égard d’un immeuble dont le registre foncier ne révèle pas le 
propriétaire  ou  dont  le  propriétaire  était  mort  ou  déclaré  absent au 
début du délai de trente ans. 
3
Toutefois, l’inscription n’a lieu que sur l’ordre du juge et si aucune 
opposition ne s’est produite pendant un délai fixé par sommation offi-
cielle, ou si les oppositions ont été écartées. 
423 
Introduit par le ch. I de la LF du 4 oct. 1991, en vigueur depuis le 1
er
janv. 1994 
(RO 1993 1404; FF 1988 III 889). 
424 
Introduit par le ch. I de la LF du 4 oct. 1991, en vigueur depuis le 1
er
janv. 1994 
(RO 1993 1404; FF 1988 III 889). 
b. Permanents 
c. Nouvelle 
fixation des 
limites 
5. Prescription 
a. Ordinaire 
b. Extraordinaire 
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