LeGRAND REPORTING & VIDEO SERVICES  (630) 894-9389 
111
111
10 
11 
12 
13 
14 
15 
16 
17 
18 
19 
20 
21 
22 
23 
know if you can read this spreadsheet, but, as it is up 
above.  And I apologize to those in the audience who 
can't.  But this is basically going through what the, 
it's sort of a summary of what the zoning height, and 
dwelling unit, lot coverage, and floor-area ratio stats 
are for the various zoning districts, starting with R1 
and moving through the R districts through the B 
districts to the C districts, and then even O, U and T. 
And as you can see, if you go down from the 
first bank of rows, which has what are the enumerated 
site development allowances, you see that there are 
certain percentages that are allowed in excess of the 
standard zoning.  And these translate, for example, in, 
in R1 to going up to 47 feet, in R5 to going up to 62 
feet, whereas we tend to normally think of R5 as being a 
50-foot building and R1 as a 35-foot.   
But with enumerated, so-called site 
development allowances, if it's a planned development, 
it can go to 47 or 62.  And the same type of ratio's 
attained throughout the other districts.  That in B1, 
the 40-foot height limitations become 52.  In B1A the 
40-foot, again, become 52.  And in the C districts they 
can go up to 60 feet, although there's some floor-area 
Pdf image extractor online - Select, copy, paste PDF images in C#.net, ASP.NET, MVC, Ajax, WinForms, WPF
Support PDF Image Extraction from a Page, a Region on a Page, and PDF Document
extract image from pdf using; pdf image text extractor
Pdf image extractor online - VB.NET PDF Image Extract Library: Select, copy, paste PDF images in vb.net, ASP.NET, MVC, Ajax, WinForms, WPF
Support PDF Image Extraction from a Page, a Region on a Page, and PDF Document
how to extract a picture from a pdf; extract images pdf acrobat
LeGRAND REPORTING & VIDEO SERVICES  (630) 894-9389 
112
112
10 
11 
12 
13 
14 
15 
16 
17 
18 
19 
20 
21 
22 
23 
ratio requirements that restrict that as well. 
The problem is, then, you're up, there's 
another set of, of allowances beyond those allowances.  
And what has happened in our experience in Evanston is 
that people coming in making bids or people looking to 
sell are basically looking at the site development 
allowances as the "real" zoning restrictions, that you 
can always get your site development allowance if you 
come with a big enough project.   
Ironically, the bigger the project, the more 
likely you are to be a planned development.  And then 
that triggers the site development allowances.  So you 
get rewarded for being bigger.  And you get to be bigger 
if you're bigger.   
Then, on top of that, if you can get the 
approval of six City Council people, there's an 
ordinance, 6366, by which there's almost unlimited 
authority to exceed these limitations as long as you 
meet some, one or all of some listed criteria, the 
criteria of which are so broad that any good lawyer 
could drive a truck through them.  They basically boil 
down to if it's pleasing or reasonable to a majority of 
the City Council, then there's no limit on what can be 
VB.NET TIFF: TIFF Text Extractor SDK; Extract Text Content from
In this online tutorial, we will offer you information on Standalone VB.NET TIFF text extractor SDK that extracts control SDK into VB.NET image application by
some pdf image extractor; extract pdf pages to jpg
VB.NET PowerPoint: Extract & Collect PPT Slide(s) Using VB Sample
demo code using RasterEdge VB.NET PowerPoint extractor library toolkit. provide powerful & profession imaging controls, PDF document, image to pdf files and
extract pictures pdf; how to extract images from pdf file
LeGRAND REPORTING & VIDEO SERVICES  (630) 894-9389 
113
113
10 
11 
12 
13 
14 
15 
16 
17 
18 
19 
20 
21 
22 
23 
built anywhere.  
So our position is that one element of the 
Central Street corridor overlay, to give real meaning to 
this plan, should be to eliminate site development 
allowances.  
Now, this is a picture.  We're going to show a 
couple illustrations of why we think we need some of the 
things we're going to ask for.  This is a view taken in 
March.  It doesn't show the street at its best, but it 
does show how wide open it is.  Looking approximately 
from Symphonies Restaurant at the alley and looking back 
west at part of what we're calling the Crown Jewel 
District as it exists today, or at least in March and it 
hasn't changed then, as you can see, it's predominantly 
low-rise.  There is one building that's three stories, 
although it's, it's gabled and that third story is 
really more of an attic.  
If you look at the next picture, that's a 
three-story building.  It's actually an Evanston 
building.  It was built in Evanston, not in Soviet 
Russia.  But it's got a setback above the second floor. 
So it would fit into current B1A or even proposed under 
the plan, modified lowered B1A zoning.  We think this is 
VB.NET Word: Extract Word Pages, DOCX Page Extraction SDK
this VB.NET Word page extractor add-on can be also used to merge / split Word file, add / delete Word page, sort Word page order or insert image into Word page
extract text from pdf image; extract image from pdf in
VB.NET TIFF: TIFF to Text (TXT) Converter SDK; Convert TIFF to
NET developers to interpret and decode TIFF image file. But different from TIFF text extractor add-on powerful & profession imaging controls, PDF document, tiff
how to extract text from pdf image file; extract photo from pdf
LeGRAND REPORTING & VIDEO SERVICES  (630) 894-9389 
114
114
10 
11 
12 
13 
14 
15 
16 
17 
18 
19 
20 
21 
22 
23 
an example of why we think even modified B1A is too much 
for this strip of Central Street.  And --  
CHAIRMAN WOODS:  You've got a problem with 
that building? 
MR. SMITH:  You know, I don't want to get too 
subjective here.  I hope you have no personal 
relationship to the architect or developer.  It's a, you 
know, I would personally put a diamond vision on it so 
it could have a running ticker.  And then the people on 
their strollers in Independence Park could watch sports 
or read the stocks.   
CHAIRMAN WOODS:  We could have a walk-in 
theater.   
MR. SMITH:  Right, right, right.  We could 
show movies there.  
CHAIRMAN WOODS:  Park. 
MR. SMITH:  For the people in the park. 
CHAIRMAN WOODS:  I can't wait to see what's -- 
MR. SMITH:  Okay, I'm speaking for the record. 
Because irony and sarcasm don't often translate into 
written transcripts that was ironic and sarcastic. 
CHAIRMAN WOODS:  They don't. 
MR. SMITH:  Anyway, a building of this length 
C# Word: How to Extract Text from C# Word in .NET Project
you can rest assured because this Word text extractor preserves both to provide powerful & profession imaging controls, PDF document, image to pdf files and
extract images from pdf files without using copy and paste; extract image from pdf in
LeGRAND REPORTING & VIDEO SERVICES  (630) 894-9389 
115
115
10 
11 
12 
13 
14 
15 
16 
17 
18 
19 
20 
21 
22 
23 
probably would trigger a planned development, simply 
because of the mass of it.  Although, if the units were 
big and luxurious enough, it might not even meet the 24 
unit trigger.   
That's one example.  I would like to hand out 
another example, which we didn't have time to put on 
our, our slide show.  But if Jim, you could hand these 
out to Mr. Dunkley, the two commissioners, and then 
perhaps circulate the rest amongst the audience.   
What you'll see here is a similar overlay that 
I've done.  And I apologize.  This, the one that you're 
seeing up on the screen, across from Independence Park, 
is probably a little closer to the street than what 
would be allowed.  My Photoshop skills are not perfect. 
This next one is a little better I think.  And 
this is again, superimposes another type of building, a 
four-story building that has recently been built in 
Evanston down near Main and Chicago.  And it 
superimposes it and shows what it would be like to put a 
as of right B2 building on what's now currently the 
Christian Science Reading Room or the Blue Stone Café, 
at least one of those properties of which has been 
floated for, for sale.   
LeGRAND REPORTING & VIDEO SERVICES  (630) 894-9389 
116
116
10 
11 
12 
13 
14 
15 
16 
17 
18 
19 
20 
21 
22 
23 
Again, we think that this is something that 
the community would regret if it happened, that it shows 
what can be done.  As of right, it shows that the type 
of development that is done in Evanston.  I'm not 
particularly criticizing this development, although I 
think it, just putting different colors of brick in 
doesn't convert something into what's usually called 
architectural detail.  It has a relatively modernistic 
mall-like appearance.    
So I'm going to briefly run through, then, our 
responses to the -- Is that the next thing? 
MR. HUGHES:  We're going to go through the 
chart.  It's the next slide up.  And I'll take you 
through that.   
COMMISSIONER OPDYCKE:  May I, may I ask you a 
question?  You're, you're asking that site allowances be 
eliminated? 
MR. SMITH:  Correct. 
COMMISSIONER OPDYCKE:  Does it come down to 
the fact that you do not trust the judgment of the City 
Council? 
MR. SMITH:  No.  Because first of all, City 
Council personnel can change.  And I think it's wrong to 
LeGRAND REPORTING & VIDEO SERVICES  (630) 894-9389 
117
117
10 
11 
12 
13 
14 
15 
16 
17 
18 
19 
20 
21 
22 
23 
make decisions based on individuals who are in one place 
at one time.   
And in fact, eliminating site allowances still 
allows for some flexibility in the process because you 
could always change the Zoning Ordinance.  The 
legislative process does allow for some flexibility.  It 
doesn't make what's in place immutable if somebody comes 
along with a really good idea.  What it does is, it, is 
it, it slows it down somehow.   
I think what's happened with the site 
allowances being perceived as the defacto real limits is 
that it, it has created a situation where if you want to 
develop, you try and line up all your ducks first, which 
means you go to one or more alderman first and the 
package gets put together before it's presented to the 
public so that the public perceives it rightly or 
wrongly as something that's being foisted upon them.  
And it tends to move along before a lot of people even 
know that it's happening.  And I think it ends up 
creating a dynamic that drives development towards site, 
site development allowances.   
With respect to this plan, with respect to 
this particular corridor, the point I want to underscore 
LeGRAND REPORTING & VIDEO SERVICES  (630) 894-9389 
118
118
10 
11 
12 
13 
14 
15 
16 
17 
18 
19 
20 
21 
22 
23 
over and over and over again is that we have not been 
taking the ultimate confrontational approach.  We're 
taking the classic political approach or the way, say, a 
divorce lawyer approaches, you know, some cases.  We 
would come in and say, we don't want anything over one 
story.  We don't want anything over two stories.  And we 
would, you know, kick and scream, etcetera, and then try 
and force it down some kind of compromise. 
What we've done instead here is try and put 
ourselves into position, look at all the points of view, 
and see what's realistically possible.  And we've cut to 
the chase and come up with what we think is actually a 
reasonable compromise position recognizing that what 
we're accepting under here would still allow the massive 
development on Central Street to be doubled or tripled 
over the existing built environment.  Even if we got 
every single thing that we're asking for, which is 
basically a compromise position, you can have lots and 
lots of development on Central Street.  But we think 
it'll be limited to what's appropriate. 
Now in order to make sure that it doesn't go 
beyond that, you eliminate site allowances.  And that 
creates certainty for everybody in the future.  It 
LeGRAND REPORTING & VIDEO SERVICES  (630) 894-9389 
119
119
10 
11 
12 
13 
14 
15 
16 
17 
18 
19 
20 
21 
22 
23 
eliminates this game of speculating on and the bets on 
what the City Council will or won't do.  Because it's 
somewhat, to some extent, it ties you to the mast.  It 
says don't tempt me.  You know, you don't have to get 
tempted.  It's, it's a way of giving this plan teeth.  
And I think it's something that there's a lot 
of, there was a lot of support for it at the visioning 
sessions.  At least one, and I believe two or more 
alderman, have expressed support for or expressed the 
idea that it, it's part of the problem that why zoning 
doesn't mean anything anymore.  And it's, I think, had 
some support from some of the consultants if I, if I 
recall their comments correctly.   
The idea was we're going to put a plan in 
place that sticks.  And I think the people of the 
community are expecting that what was planned is what's 
going to, what Central Street is going to end up looking 
like some time in the future.  That's kind of a long 
answer to your question, but -- 
MR. WRIGHT:  If 
I can just add, actually, I mean, I don't know if you 
were at the visioning process and planning process at 
all, but Lamont said repeatedly when people kind of 
said, well, what about planned developments, what about 
LeGRAND REPORTING & VIDEO SERVICES  (630) 894-9389 
120
120
10 
11 
12 
13 
14 
15 
16 
17 
18 
19 
20 
21 
22 
23 
what's going on with kind of all the, the site 
allowances, Lamont said no planned developments.   
That's the whole, that's the whole idea of 
this plan.  This is the limit.  You can't go beyond 
this.  You know, there are no planned developments.  And 
you know, and that were to kind of mean it's basically 
no site allowances.  
And we learned from the theater project, you 
know, what you kind of learn is that, what happens when 
you have these site allowances is, people that own 
property, especially people who can kind of afford to 
wait for a while, they have the rental from the Sony 
income and so on, he said I'm not going to sell it 
unless I get the money for what it's worth given the 
site allowances.   
And then what it means, the developer kind of 
comes in, has to pay that amount of money.  The 
developer then kind of tells the Plan Commission and the 
Council, we can't afford to give you any of the design 
guidelines for a planned development.  We can't give you 
any of them.  We'll give you a minimal contribution to 
the housing fund.  We can't give you any of the things a 
planned development is supposed to give.  We can't 
Documents you may be interested
Documents you may be interested