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826-834  Yonge Street & 2-8 Cumberland Street, Toronto - Heritage Impact Statement 
14 January 2015
3. 
CONDITION REVIEW 
An assessment of the condition of the subject properties was conducted by 
GBCA in November of 2014 as a part of this current HIS. This was a visual 
review of the structures and included a search for original heritage features. 
A more detailed report is included as a part of Appendix II.
Generally, the  buildings along Yonge  Street  are in  fair  to good  condition  
and have been reasonably well maintained.  The interiors of the buildings, 
and  the  shop  fronts  at  street  level,  have  been  extensively  and  virtually 
continuously renovated over the  past 50 years.   Very little  of the original 
interior  features,  in  the  form  of  trim  or  finishes.    However,  some  stairs 
remain in their original  locations  where  they  provided access  from  street 
level to the second floor. As well, an original stair was noted between the 
second and third floors located in 830 Yonge Street which provides access 
to the top floors of both 828 and 830 (see image at right).   
In two locations, the interior brick demising walls were exposed.  Cracking 
at the junction with the exterior front wall suggests that either the demising 
walls  are  poorly founded  or the  front  wall  is  rotating slightly  toward  the 
street.    In  either  case,  this  poses  an  engineering  issue  related  to  the 
stabilization  of  the  facades  in  respect  of  their  retention  during  the 
excavation  and  construction  process.  To  compound  this,  it  is  highly 
probable  that  the  facades  to  the  north  of  828  Yonge  Street  have  been 
constructed using the fragile “clip bond” method with no exposed headers.  
This, too, will make the retention of the facades more complex. 
Shop  fronts  along  Yonge  Street,  for  all  but  the  doors  to  the  original 
stairways, have been repeatedly renovated.  Some dismantling of the shop 
fronts  will  be  required  to  fully  determine  the  original  arrangement  and 
spacing of the store fronts to perfect an appropriate restoration of the street 
frontage. 
Otherwise,  many  of  the  original  features  of  the  upper  storeys  and  roofs 
either  remain  or  can  be  inferred  thus  making  a  restoration  of  the 
appearance of the facades feasible. 
GBCA 
!
20
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Two views of the south end of the block of buildings.  Heavy renovations have 
obscured the original pattern of the commercial street frontage. However, the 
upper floors are sufficiently intact to permit restoration to the original appearance.
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GBCA 
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The above image is a preliminary illustration of the restored street frontage along Yonge Street.  Details of cornices, cresting, shop fronts, shop cornices, and sign 
panels will require localized dismantling and inspection to determine the final arrangement.  Reference to photographs, if found, will also assist the effort and this 
additional research will be completed during the design development period.  At grade, only the location of the original stairs to the second floor are known which 
places the entrance doors to the stairs in the appropriate locations. The green arrow illustrates windows added with the addition of an internal floor in 828 Yonge to 
supplement an apartment. A proposed completely restored elevation is included in Appendix IV which illustrates the reinstatement of windows and masonry on this 
elevation. Further refinements will be made in accordance with accepted criteria for restoration.
834 Yonge 
1874
832 Yonge 
1874
830 Yonge 
1874
828 Yonge 
1867
826 Yonge 
1867
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The above image is a preliminary illustration of the restored street frontage along Cumberland Street.  Details of cornices, cresting, shop fronts, shop cornices, and sign 
panels will require localized dismantling and inspection to determine the final arrangement.  Reference to photographs, if found, will also assist the effort and this 
additional research will be completed during the design development period.  The entrance door, marked by an arrow, is an infill of an original window - this door provides 
access to the current stair to the second floor of 826 Yonge but was not original.  It is suspected that the original stair was accessed from the Yonge Street elevation. A 
proposed completely restored elevation is included in Appendix IV which illustrates the reinstatement of windows and masonry on this elevation. 
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Able to extract single or multiple pages from adobe portable document format, known as PDF document, is a documents even though they are using different types
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14 January 2015
4. 
POLICY & HERITAGE REVIEW 
4.1 
Policy Review 
In accordance with City of Toronto requirements and standard practice, we 
have  consulted  several  documents  for  the  purpose  of  guiding  the 
preparation of this current report.  These references include: 
Heritage Impact  Assessment Terms of Reference, Toronto 
Ontario  Heritage  Act 
Ontario  Regulation  9/06,  Criteria  For  Determining    Cultural  Heritage 
Value or Interest 
Parks Canada Standards and Guidelines  for the Conservation of Historic  
Places in Canada 
The  Province  of  Ontario’s  2014  Provincial  Policy  Statement  for  the 
Regulation of Development and Use of Land 
Official Plan Amendment 199, City of Toronto 
A review of key heritage policies as they relate to the proposed project is 
included  in  Appendix  III  as  a  part  of  the  discussion  related  to  the 
assessment of the subject buildings. 
In  the  following  section,  the  Ontario  Heritage  Act  requirements  for 
determination of Significance are applied to the site. 
4.2 
Heritage Review 
We  have  analyzed  the  heritage  buildings  in  accordance  with  the  matrix 
required by the Ontario Heritage Act and as used by the City of Toronto to 
establish recommendations for significance and designation. 
Rare, unique, representative or early example of a style, type, expression, 
material  or  construction  method  –  The  facades  along  Yonge  Street  are 
generally  typical  of  commercial facades  of  the period  during  which they 
are built.  However, the facade at 826-828 Yonge is rarer and an excellent 
example of Second Empire design.  Constructed prior to 1870, the building 
was a very early example of its design type.  
Displays  High  Degree  of  Craftsmanship  or  Artistic  Merit  –  Again,  the 
facades from  830  to 834 Yonge Street  are typical of  their  time  and  type.  
However,  the  ornate  facade  of  826-828  displays  a  high  degree  of 
craftsmanship  in its  flemish  bond brickwork and the  ornate  dormers and 
mansard roof.  It is probable that the building originally included cast iron 
cresting and it has been detailed on the proposal drawings - further on-site 
research  may  reveal  the  fastening  locations  if  they  are  present.    The 
cornices on the other buildings would have been pressed metal, commonly 
available from catalogues and applied to dress up buildings of the period.  
Some  embellishments  in  the  form  of  cast  stone  keystones,  also 
manufactured products, only slightly  distinguish those facades from more 
pedestrian commercial structures. 
Design or Physical Value
Our 
opinion
i.  Rare, unique, representative or early example of a style, type, 
expression, material or construction method
Only 
partially
ii.  displays high degree of craftsmanship or artistic merit
Partially
iii. displays a high degree of scientific or technical achievement
no
GBCA 
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C# PDF - Extract Text from Scanned PDF Using OCR SDK
VB.NET Write: Add Image to PDF; VB.NET Protect: Add Password to PDF; VB.NET Form: extract value from VB.NET Annotate: PDF Markup & Drawing. XDoc.Word for C#;
extract vector image from pdf; extract pdf pages to jpg
C# PDF Form Data Read Library: extract form data from PDF in C#.
PDF software, it should have functions for processing text, image as well as C#.NET Project DLLs: Read and Extract Field Data in C#. using RasterEdge.XDoc.PDF;
extract image from pdf c#; extract text from image pdf file
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Architect – The architect for the building at 826-828 is not known but it is 
a strong  example of  a Second Empire  commercial building  -  a  style  that 
was briefly popular between the late 1860’s and through the 1870’s.  
Important in defining, maintaining or supporting the character of an area 
– This row  of buildings, including the development property immediately 
to the north, is a rare example of a complete late 19th century commercial 
block and  is a  strong  contributor  to  the  character of this  block  of Yonge 
Street. 
Visually and Historically Linked to its Surroundings – The block has been 
linked to its surroundings since the late 1800’s and is a key component of 
the character of the area. 
Landmark – The block as  a  composition has  the character of  a  landmark 
and a restored corner structure at 826-828 Yonge Street will be a landmark 
in the local area. 
4.3  
Summary 
Retention  of  the  block  along  Yonge  Street  is  reasonable  as  it  satisfies  a 
sufficient number of the criteria to deem it of significant cultural value.  We 
note that the small building to the west of Yonge Street, which is currently 
unlisted and undesignated, may contribute to the character of Cumberland 
Street but that the greater good may be served by the proposed creation of 
a pedestrian and service lane to the rear of the proposed development.   
Regardless, it is our opinion that matters of Provincial interest in respect to 
the conservation  of heritage  resources will be  met  by  the preservation  of 
the  building  facades  along  Yonge  Street  and  at  the  corner  with 
Cumberland. 
Historical or Associative Value
Our 
opinion
i.  direct associations with a theme, event, belief, person, activity, 
organization or institution that is significant to a community
n/a
ii.yields, or has the potential to yield, information that contributes to an 
understanding of a community or culture
n/a
iii. demonstrates or reflects the work or ideas of an architect, artist, 
builder, designer or theorist who is significant to a community
only 
partially
Contextual Value
Our 
opinion
i.  important in defining, maintaining or supporting the character of an 
area
Yes
ii.physically, functionally, visually or historically linked to its 
surroundings
Yes
iii.landmark
Partially
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5. 
ASSESSMENT OF THE PROPOSED DEVELOPMENT 
5.1 
Assessment of Design  
The  proposal  consists  of  a  64  storey  mixed-use  building  located  at  the 
northwest corner  of Yonge and Cumberland Streets. It  will be constructed 
behind the facades of heritage buildings fronting Yonge Street and preserve 
a portion of the south facade of the building at the corner (826 Yonge).  An 
unlisted  structure,  8  Cumberland  Street,  will  be  demolished  to  permit 
creation of a pedestrian route connecting Cumberland and Yorkville. 
The development, seen in the image at right as prepared by Page + Steele / 
IBI GROUP ARCHITECTS  (also  refer  to Appendix  IV). is  in  keeping  with 
recent local intensification in the past few decades. The proposed building 
acknowledges  the  Toronto  Tall  Buildings  Guidelines  with  a  substantial 
setback from the street lines to  preserve the impression of  the massing of 
the original heritage buildings.  The setback from Yonge  will be similar to a 
proposed development immediately to the north on the same block which 
will also preserve the street frontage of heritage buildings. 
The base of the building will be partly enclosed by the heritage structures 
on the Yonge Street frontage with the podium revealed along Cumberland 
Street to the west of the rear of  826 Yonge Street. In accordance with the 
Standards  and  Guidelines  for  the  Conservation  of  Historic  Places  in 
Canada, the new building is clearly of its own time and place and, while 
the  dimensions  of  the  base  of  the  building  pick  up  from  the  heritage 
facades, it sets its own new imprint on the street line along Cumberland.  
Visually separated from the lower floors by the lightness of its facade, the 
tower’s setback from Yonge Street will permit an appreciation of the scale 
and  mass of the  heritage  buildings  in  line  with  the desire of  the  City  to 
present heritage sites “in the round” as opposed to appearing to be simply 
a two dimensional attachment to the new development.  
In our view, this project balances demands for intensification with those of 
heritage preservation in a manner that allows both to be appreciated as a 
part of a complex and changing urban environment. Further review of the 
various applicable policies is included in Appendix III.

GBCA 
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5.2 
Shadow Impacts 
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Shadow  studies  have been  prepared  for  the development  by the  architects  (refer  to Appendix V). An  example for March  at  9:18am  is  illustrated below.  
Shadows cast from noon to later in the afternoon will cut across the heritage facades on Yonge Street but these facades will already be in shadow at that time. 
While shadows will have an impact on the heritage facades on both sides of Yonge Street, as a result of the large number of tall buildings already constructed 
or approved for the area south of this site the additional shadows cast by the proposed development will have only a minor impact.
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5.3 
Heritage Impacts 
An  assessment  of  possible  effects  of  the  proposed  development  on  the 
heritage  properties  is  presented  below.   The  table  at  right  lists  possible 
effects based on the City of Toronto’s Heritage Impact Assessment Terms of 
Reference (2010). 
Possible Effect
Assessment
Destruction of any, or part of any, 
significant heritage attributes or 
features
The building facades along the Yonge 
Street elevation will be preserved as 
will the side elevation of the building 
located at 828 Yonge at the corner of 
Cumberland. The facades will be 
restored and the original massing of the 
buildings will be apparent by virtue of 
the design of the building podium.
Alteration that is not sympathetic, or is 
incompatible with the historic fabric 
and appearance
The alterations will include a full 
restoration of the Yonge Street and 
remaining Cumberland Street facades.  
The new building will be neatly tucked 
in behind the preserved heritage fabric.
Shadows created that alter the 
appearance of a heritage attribute or 
change the viability of an associated 
natural feature or plantings, such as a 
garden
Shadows cast by the new  development 
will have minimal additional impact on 
facades along Yonge Street as a result of 
the existing tall buildings already 
approved for the neighbourhood.  
Isolation of a heritage attribute from its 
surrounding environment, context or a 
significant relationship
There will be no heritage attribute 
isolated from its surrounding 
environment or context nor will 
significant relationships be affected.
Direct or indirect obstruction of 
significant views or vistas within, from 
or of built and natural features
There will be no alteration to 
significant views or vistas save for the 
new tower which will be set back from 
the street line.
A change in land use (such as rezoning 
a church to a multi-unit residence) 
where the change in use negates the 
property’s cultural heritage value
The existing (and original) commercial 
use will be continued at a higher 
density in line with Provincial policies 
related to intensification. Commercial 
uses are currently present in the 
heritage buildings.  
Land disturbances such as a change in 
grade that alters soils and drainage 
patterns
There will be no land disturbances as a 
result of this development.
GBCA 
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14 January 2015
6. 
CONSERVATION STRATEGY 
6
.1 
Overview 
A variety of options are typically available for the mitigation of change to 
historic sites.   These range from full restoration to simple commemoration 
of what previously existed.  In this instance, the heritage value of the street 
frontage along Yonge Street is indisputable due to the narrow time frame of 
the  buildings  and the  completeness  of the  block.    While  redevelopment 
and intensification are the pressures that are particularly evident in this part 
of  Toronto,  the  preservation  of  the  historic  context  of  the  street  is  a 
desirable  outcome  as  well  as  it  provides  a  complete  context  which 
describes the evolution of the city. 
6
.2 
Conservation Strategy 
The  conservation  strategy  for  the  site  will  be,  form  the  outset,  the 
preservation of the street frontage of the development site both along Yonge 
Street and partially along Cumberland. The manner in which the design has 
been  developed will allow  the  perception  of  not  only  the  facades of the 
street frontage but will allow the appreciation of the original massing of the 
heritage streetscape by preserving the side walls of the corner building at 
Cumberland and Yonge.  In addition, the podium of the building will be no 
higher  than  the  roofs  of the  buildings  along Yonge  Street  with  the  result 
that, given a generous setback of the tower, the perception of the massing 
of the heritage facades will be perceived from the street in a manner that is 
similar to the historic view.  
A series of steps will be completed to this end. 
6.2.1  Site Recording 
The first step will be a full recording of the existing buildings prior 
to construction.  Recording will include the preparation of plans of 
each floor identifying original heritage features -  these plans may 
be  the  original  plans,  assuming  they  are  available.  Drawings 
would  include exterior  elevations  as  originally  developed and as 
changed over time. As an example, many Second Empire buildings 
of  the  vintage  of  the  structure  at  826-828 Yonge  Street  included 
iron cresting along  the roof  ridge - the  investigation  will  include 
exposing  the  ridge  to  determine  if attachment points  for cresting 
can be found - our conjectural renderings include cresting but this 
would  be  verified  by  site  observations.  Areas  affected  by  such 
destructive testing would be repaired and restored during the later 
construction period. 
In  conjunction  with  the  preparation  of  record  drawings  and 
documents,  a  full  set  of  photographs  would  be  prepared  that 
would  include  interior  images  -  particularly  of  original  features 
where  found  prior  to  construction.   The  photographs  would  be 
provided as a set of TIFF images (stable) at high density permitting 
reproduction  of  large  images.    These  would  be  bound  into  a 
submittal  book  and  include  a  CD  which  would  also  include 
electronic  files  of  the  drawings.  Similar  photographs  would  be 
prepared at the conclusion of the restoration work. 
6.2.2  Conservation Plan 
The    Conservation  Plan  would  be  submitted  as  a  part  of  the 
Building Permit application.  The plan will be packaged as a report 
and will include a description of the detailed research completed 
on the buildings to provide the necessary background information 
for  the  restoration. This may  include historic photographs, on-site 
testing  and  physical  examination,  paint  colour  research,  test 
cleaning patches for removal of paint from masonry, etc. As well, 
descriptions of the  engineering  required  for the  stabilization and 
retention of the facades will be included with engineering details. 
Protection  of  the  facades  during  the  major  project  will  be 
described. 
The research and background information will inform the drawings 
and  specifications  prepared  for  the  restoration  of  the  buildings.  
These documents will be included in the Conservation Plan report 
for review by City staff and will be the same documents submitted 
for the Building Permit application.  
GBCA 
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