826-834 Yonge Street & 2-8 Cumberland Street- Heritage Impact Statement 
14 January 2015
General Comment 
Development of  the  property is governed by a variety  of policies which 
define the approach to and  scope  of the issues surrounding the project.   
Some of these policies are reviewed in the this Appendix. 
VII.1    Ontario Planning Act, R.S.O. 1990, Chapter P.13 
The  Ontario  Planning  Act  deals,  in  Part  I  -  PROVINCIAL 
ADMINISTRATION,  (under  the  title  “Provincial  Interest”),  with  heritage 
matters  and  states  “The  Minister,  the  council  of  a  municipality,  a  local 
board, a planning  board  and the  Municipal  Board, in carrying out  their 
responsibilities under the Act, shall have regard to, among other matters, 
matters  of  provincial  interest  such  as,  .  .  .  2.  (d)  the  conservation  of 
features  of  significant,  cultural,  historical,  archaeological  or  scientific 
The importance of the street frontage and massing of the buildings along 
Yonge Street and Cumberland is acknowledged by the developer and will 
be conserved in this proposed development. 
VII .2    Ontario Provincial Policy Statement - 2014 
The Ontario    Provincial   Policy Statement “is intended to  be read in its 
entirety and the relevant policies are to be applied to each situation” (PPS 
Part III).   The  statement  consists  of Provincial policy direction related to 
land use planning and development. 
Policy direction related to heritage sites and cultural assets is provided in 
Section  2.6  entitled  “Cultural  Heritage  and Archaeology”  and  states,  in 
paragraph 2.6.1, that “significant  built heritage  resources and significant 
cultural  heritage  landscapes  shall  be  conserved”.  “Built  heritage 
resources” and  “cultural heritage landscapes” are specifically defined in 
the PPS as follows: 
“Built heritage resources: 
means  one  or  more  significant  buildings,  structures, 
monuments,  installations  or  remains  associated  with 
architectural, cultural, social, political, economic or military 
history  and  identified  as  being  important  to  a  community. 
These  resources  may  be  identified  through  designation  or 
heritage conservation easement under  the Ontario  Heritage 
Act, or listed by local, provincial or federal jurisdictions.” 
Cultural heritage landscape: 
means  a  defined geographical  area  of  heritage significance 
which has been  modified by  human activities  and is  valued 
by  a  community.  It  involves  a  grouping(s)  of  individual 
heritage features  such as  structures, spaces,  archaeological 
sites and natural elements, which together form a significant 
type of heritage form, distinctive from that of  its constituent 
elements or parts. Examples may include, but are not limited 
to,  heritage  conservation  districts  designated  under  the 
Ontario  Heritage  Act;  and  villages,  parks,  gardens, 
battlefields,  mainstreets  and  neighbourhoods,  cemeteries, 
trailways  and  industrial  complexes  of  cultural  heritage 
Paragraph 2.6.3 discusses development and site changes when they have 
an impact on built heritage resources and states: 
Development  and  site  alteration  may  be  permitted  on 
adjacent  lands  to  protected  heritage  property  where  the 
proposed  development  and  site  alteration  has  been  eval- 
uated  and  it  has  been  demonstrated  that  the  heritage 
attributes    of    the    protected  heritage  property  will  be 
Mitigative  measures  and/or  alternative  development 
approaches  may  be  required  in  order  to    conserve  the 
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826-834 Yonge Street & 2-8 Cumberland Street- Heritage Impact Statement 
14 January 2015
heritage  attributes  of  the  protected  heritage  property 
affected  by  the  adjacent  development  or  site  alteration. 
(Provincial  Policy Statement  (2014),  Policy 2.6.3)” 
The preparation of a Heritage Impact Statement addresses the requirement 
for  evaluation  and  part  of  the  requirement  for  mitigative  measures  by 
providing  direction  on  the  means  of  retaining  heritage  attributes  of  the 
cultural features both on and adjacent to the subject property. 
In  the  case  of  the  subject  property,  it  is  our  opinion  that  the  heritage 
properties  on  Cumberland  and Yonge  Street  meet  the  tests  required  for 
their  determination  as  a  significant  resource.  They  are  also  positioned 
within the Historic Yonge Street Heritage Conservation District, currently 
in the planning stage, and will be considered to be contributing resources 
to  the  HCD.   As  a  group  of  buildings,  the  structures  represent  a  small 
Cultural  Heritage  Landscape  and  form  a  larger  landscape  when 
considered  as  a  part  of  the  buildings  immediately  to  the  north  on  the 
same block.  These buildings will be conserved as a part of this project. 
VII.3   Ontario Heritage Act 
The  Ontario  Heritage  Act  (R.S.O.  1990  as  amended)  is  specific  and 
prescriptive in terms of development that may have an impact on heritage 
resources.  Whereas the PPS directs municipalities to take steps to protect 
resources  in  a  general  manner,  the  OHA  is  specific  in  terms  of  the 
measures  that  must  be  taken  both  to  inventory  and  designate  heritage 
properties and to ensure their protection.  Section 33.(1)  of the Act states 
“No  owner  of  property  designated  under  section  29  shall 
alter the property or permit the alteration of  the property if 
the  alteration  is  likely  to  affect  the  property’s  heritage 
attributes,  as  set  out  in  the  description  of  the  property’s 
heritage  attributes  that  was  required  to  be  served  and 
registered under subsection 29 (6)  or (14),  as the case may 
be,  unless  the  owner  applies  to  the  council  of  the 
municipality  in  which  the  property  is  situate  and  receives 
consent in writing to the alteration.” 
Section 33.(1)  of the Act states that: 
An application under  subsection (1)  shall be  accompanied 
by a detailed plan and shall set out such information as the 
council may require. R.S.O. 1990, c. O.18, s. 33 (2).” 
It  is  our  argument  in  this  Heritage  Impact  Statement  that  the  subject 
properties are worthy of designation and that both retention and forms of 
commemoration  may  be  used  to  identify their  importance. The  heritage 
features  of  the  properties  to  be  conserved  reside  in  their  massing  and 
facades  -  attributes  that will be preserved and  restored in  the  proposed 
development.  This  Heritage  Impact  Statement  forms  a  part  of  the 
application and detailed plan. 
VII.4   Growth Plan for the Greater Golden Horseshoe, 2006  
(rev. 2013)   
This document outlines the policies for the Province of Ontario in terms 
of the development of this specific region as they arise from the Places to 
Grow Act of 2005.  
Under  Section  4.2.4,  entitled  “A  Culture  of  Conservation”,  it  states  
“Municipalities  will  develop  and  implement  official  plan  policies  and 
other  strategies  in  support  of  the  following  conservation  objectives” 
followed  by  paragraph  e)  which  states  “Cultural  heritage  conservation, 
including  conservation  of  cultural  heritage  and  archaeological  resources 
where feasible, as built up areas are intensified.”  
The clear impact  of  this  statement  is  the  acceptance  that intensification 
will occur and that conservation objectives in respect to the preservation 
of  cultural  heritage  is  to  be  considered.    We  note  that  the  statement 
includes  the  words  “where  feasible”  -  the  clear implication of which  is 
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that several factors are at play in terms of intensification, in a manner that 
reflects  the  PPS  requirements  for  a  balanced  approach  related  to  all 
relevant considerations. 
VII.5   City of Toronto - Official Plan 2002 (consolidated to 2010) 
In accordance with the PPS and the OHA, the City of Toronto initiated a 
process  of  listing  of  heritage  sites  across  the  municipality.    The  City’s 
Official  Plan  includes  a  directive  for  that  listing  process  in  accordance 
with the PPS.   The Plan directs not only the listing but the designation of 
properties  in  accordance  with  the  OHA  and  entering  into  conservation 
easements  and  agreements.   The  Plan  also  contains  provisions  for  the 
establishment of  Heritage   Conservation    Districts.   The  Historic Yonge 
Street HCD, in the Plan stage, includes the subject properties. 
Under part 3.1.5 - Heritage Resources, the OP deals with the process of 
listing  and  designating  heritage  resources.    It  also  states,  under  Polices 
(para  2)  that  “Heritage  Resources  on  properties  listed  on  the  City’s 
Inventory  of  Heritage  Properties  will  be  conserved”.  This  clause  also 
stipulates  the  potential  need  for  a  Heritage  Impact  Statement.    It  also 
requires that development adjacent  to properties  on the City’s Inventory 
will  respect  the  scale, character  and  form  of the  heritage buildings  and 
An  obligation  is  placed  on  the  submittal  of  plans  to  demonstrate  that 
alterations  conserve  the  character  and  significance  of  the  heritage 
property. This  current  Heritage  Impact  Statement  has  been  prepared  to 
satisfy  that  requirement  and  to  demonstrate  that  the  policies  are  being 
considered and implemented in an appropriate manner.  
VII.6   City of Toronto - Official Plan Amendment 199 
The  wording  in  the  Official  Plan  will  be  strengthened  with  the  new 
Official  Plan  Amendment  199  (OPA  199).    While  this  document  is 
currently under appeal, it is reasonable to expect  that its provisions will 
be  applied  to  this  current  development.  However,  it  is  probable  that 
provisions will be added to the amendment to ensure that the application 
of  heritage  issues  will  be  done  in  a  manner  that  balances  those  issues 
with other provisions of the Official Plan in accordance with the apparent 
intent of the Provincial Policy Statement. 
Regardless,  the  proposed  facade  retention  has  regard  to  this  policy, 
particularly  as  it  relates  to  Section  3.1.5  which  states,  in  clause  19: 
“Conservation and maintenance of designated heritage properties funded 
in whole or in part through incentives such as grants, tax rebates, or other 
mechanisms  will  achieve  excellence  in  conservation,  consistent  with 
Council  adopted  standards  and  guidelines.”    It  is  proposed  that  the 
restoration  of  the  block  along Yonge  Street  will  be  done  to  the  highest 
level of architectural conservation. 
Under  Definitions,  specifically  under  “Integrity”,  OPA  199  states 
“Integrity . . .is a measure of its wholeness and intactness of the cultural 
heritage  values  and  attributes.    Examining  the  conditions  of  integrity 
requires  assessing the extent to which the property includes all elements 
necessary  to  express  its  cultural  heritage  value;  is  of  adequate  size  to 
ensure  the  complete  representation  of  the  features  and  processes  that 
convey  the  property’s  significance.  .  .”  We  have  assessed  this  integrity 
with this current Heritage Impact Statement and have determined that the 
key elements of the historic structures, namely their massing and exterior 
facades,  are  the  key  elements  that  contribute  to  their  historic  integrity.  
They will be preserved in the development. 
VII.7   City of Toronto - Tall Buildings Guidelines 2013 
The Tall Buildings Guidelines for the City of Toronto, in Section 1.5, deals 
with  prominent  sites  and  views  from  the  public  realm.    It  encourages 
setbacks of tall buildings to preserve the views towards heritage resources.   
In  Section  1.5  -  Prominent  Sites  and Views  from the  Public  Realm,  the 
guidelines  discusses  the  means of achieving these setbacks. Paragraph  b 
states “When a tall building will frame an important view from the public 
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realm,  evaluate  the  proposed  site  organization,  building  placement, 
heights,  setbacks,  massing  and  landscaping  to  ensure  that  the  view  is 
maintained, and where possible, enhanced.” Although this clause relates 
to isolated monuments along the street line, we consider the Yonge Street 
frontage to be a grouping of structures that meets the object of this policy 
and  in  our opinion the  project design  respects this  requirement  with  its 
substantial setbacks.  
Under  Section  1.6  -  Heritage  Properties  and  Heritage  Conservation 
Districts, the developer is enjoined to “Locate and design tall buildings to 
respect and complement the scale, character, form and setting of on-site 
and  adjacent  heritage  properties  and  Heritage  Conservation  Districts 
(HCDs).  We  note  that an  HCD  study is  under  way  for a  district  which 
incorporates the subject properties.  It is our opinion that the setbacks and 
design of the proposed development meet this intent of this Section. 
Paragraph  1.6(b)  states  “Conserve  the  integrity  of  the  cultural  heritage 
values,  attributes,  character  and  three-dimensional  form  of  an  on-site 
heritage  building  or  structure  or  property  within  an  HCD.    Facade 
retention  alone  is  not  an  acceptable  method  of  heritage  preservation”.  
The proposed development respects the current massing and scale of the 
heritage elevations in that the podium height is set to match the roof line 
of the existing block.  The southeast corner of the block is fully visible and 
the  original  massing  of  the  heritage structures  will be  capable of  being 
interpreted visually. 
Paragraph 1.6(c) states “When a tall building is adjacent  to a lower-scale 
heritage property: 
design new base buildings to respect the  urban  grain, scale, setbacks, 
proportions,  visual  relationships,  topography,  and  materials  of  the 
historic context.”   
The base of the building is set at the same scale as the original structures 
on the site and maintains the existing urban grain. 
“integrate  the  existing  character  into  the  base  building  through  high-
quality, contemporary design cues”.   
The height  and massing of the Cumberland Street elevation is integrated 
with the proposed lobby entrance by appropriate massing combined with 
a glazed visual separation. 
“provide  additional  tall  building  setbacks,  stepbacks,  and  other 
appropriate  placement  or  design  measures  to  respect  the  heritage 
Generous  setbacks  have  been  provided  on  both  the  Yonge  and  the 
Cumberland Street frontages. 
“ensure consistency with applicable HCD Plan requirements”.  
As the HCD Plan for this district is not yet finalized, we cannot comment 
on the proposed requirements as these have not yet been completed. 
Based on the above, it is our opinion that the proposed design meets the 
intent  of  the  Tall  Building  Design  Guidelines  in  terms  of  heritage 
VII.8 Parks Canada’s Standards  and Guidelines 
In 2008, Toronto City Council adopted  the Standards and Guidelines for 
the  Conservation  of  Historic  Places  in  Canada    (also  known  as  the 
Standards  and  Guidelines)  as  the  official  document  guiding  planning, 
stewardship and conservation of heritage sites in the city. 
Conceived  as  a  manual  for  use  by  various  levels  of  government  in  the 
conservation of heritage sites, the document, after its release, has become 
adopted  as a  code of practice  both  municipally  and  provincially across 
Canada. The document is currently in its second edition. 
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826-834 Yonge Street & 2-8 Cumberland Street- Heritage Impact Statement 
14 January 2015
A stated purpose  of the  Standards and Guidelines  was to: 
“achieve  good conservation  practice” and to establish “a  pan-
Canadian    set  of  Standards  and  Guidelines..  [for]  conserving 
Canada’s  historic  places”  (Parks  Canada’s  Standards    and 
Guidelines for the Conservation of Heritage Places in Canada, 2nd 
The restoration of the subject properties will be done with reference to the 
Guidelines  to the extent possible that other statutory provisions are also 
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14 January  2015
The design drawings for the proposed development as 
prepared by Page + Steele / IBI Group Architects for the 8 
Cumberland Street project are provided on the following 
pages. Preliminary Elevations of the heritage facades have 
been prepared by GBCA.
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826-834 Yonge Street & 2-8 Cumberland Street, Toronto - Heritage Impact Statement 
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Preliminary Yonge Street Heritage Elevations

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Preliminary Cumberland Street Heritage Elevation

IV - !3
826-834 Yonge Street & 2-8 Cumberland Street, Toronto - Heritage Impact Statement 
14 January  2015
Development South Elevation

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826-834 Yonge Street & 2-8 Cumberland Street, Toronto - Heritage Impact Statement 
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Development East Elevation

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