open pdf file in c# : Adding text pdf files SDK Library API .net asp.net azure sharepoint 2013-ohio-3561-part650

11
sanitary, or similar regulations, rather than purport only to grant or limit legislative power 
of a municipal corporation to set forth police, sanitary, or similar regulations, and (4) 
prescribe a rule of conduct upon citizens generally.”   Id . at syllabus. 
{¶36} “A state statute takes precedence over a local ordinance when (1) the 
ordinance is in conflict with the statute, (2) the ordinance is an exercise of the police 
power, rather than of local self-government, and (3) the statute is a general law.”  Id . at 
151.  
{¶37} At the same time, a municipality “is vested with primary authority to enact 
police power ordinances not in conflict with the state’s general laws. Section 3, Article 
XVIII of the Ohio Constitution grants municipalities the power ‘* * * to adopt and enforce 
within their limits such local police, sanitary and other similar regulations, as are not in 
conflict with general laws.’”  Fondessy Enterprises, Inc. v. Oregon, 23 Ohio St.3d 213, 
215 (1986).   “Nor can this power of home rule, expressly conferred upon municipalities, 
be withdrawn by the General Assembly.”  Id . citing Akron v. Scalera, 135 Ohio St. 65, 
66 (1939).  “The authority conferred by Section 3, Article XVIII of the Ohio Constitution 
upon municipalities to adopt and enforce police regulations is limited only by general 
laws in conflict therewith upon the same subject matter.”  Id. at paragraph one of the 
syllabus.  
C.  Third Step: the Conflict Analysis
{¶38} The final step in the home-rule analysis is, therefore, to determine whether 
the ordinance conflicts with the statute.  The test is “whether the ordinance prohibits that 
which the statute permits, or vice versa.”  Clyde, supra, at ¶53, citing Struthers v. Sokol, 
108 Ohio St. 263 (1923), paragraph two of the syllabus.  See also Marich, supra, at ¶30.  
“Determining  whether  a  conflict  exists  requires  us  to  examine  inconsistencies  and 
Adding text pdf files - insert text into PDF content in C#.net, ASP.NET, MVC, Ajax, WinForms, WPF
XDoc.PDF for .NET, providing C# demo code for inserting text to PDF file
how to insert text box in pdf file; how to insert text box on pdf
Adding text pdf files - VB.NET PDF insert text library: insert text into PDF content in vb.net, ASP.NET, MVC, Ajax, WinForms, WPF
Providing Demo Code for Adding and Inserting Text to PDF File Page in VB.NET Program
how to enter text into a pdf form; add text pdf file acrobat
12
contradictions between the ordinance and the statute.”  Rispo Realty & Dev. Co. v. 
Parma, 55 Ohio St.3d 101, 105 (1990). 
{¶39}  Applying the Struthers conflict test, the Supreme Court of Ohio in 
Fondessy,  supra, validated a local ordinance which appeared to regulate an area 
seemingly preempted by a state statute. 
{¶40} In Fondessy, the court considered whether there was a conflict between 
the state statute that granted the state the power to license and regulate hazardous 
waste facilities (R.C. Chapter 3734), and a municipal ordinance that imposed a permit 
fee on all hazardous waste landfills located within the city, and also required that waste 
facility operators keep complete and accurate records.  The court, applying the conflict 
test, concluded that the municipal ordinance did not conflict with the statute regulating 
the state’s hazardous waste landfills, because the ordinance did not permit anything 
prohibited by the state statute, or prohibit anything permitted by the statute.  The court 
held that the reporting requirement did not “alter, impair, or limit” the operation of the 
hazardous waste facility licensed, as prohibited by the statute.   
{¶41} The court held that “[w]here state laws and municipal ordinances 
concerning  the  monitoring  of  hazardous  waste  landfill  facilities  located  within  the 
corporate limits of the city do not conflict, the state and municipality have concurrent 
authority  under  their respective  police powers to enforce their  respective  directives 
within the corporate limits of the city.”  Fondessy at paragraph four of the syllabus.  In 
addition,  “[t]he authority of the Environmental Protection Agency to license, supervise, 
inspect, and regulate hazardous waste facilities does not preclude municipalities from 
enacting  police  power  ordinances  which  do  not  conflict  with  that  authority.” Id.  at 
paragraph five of the syllabus. 
VB.NET PDF Library SDK to view, edit, convert, process PDF file
Capable of adding PDF file navigation features to your VB.NET program. other file formats; merge, append, and split PDF files; insert, delete PDF Text Extraction.
adding text fields to pdf; how to insert text box in pdf
C# PDF Page Insert Library: insert pages into PDF file in C#.net
such as how to merge PDF document files by C# code PDF document pages and how to split PDF document in APIs, C# programmers are capable of adding and inserting
how to add text to a pdf in reader; adding text to pdf document
13
{¶42} The court explained that the city’s requirement for the waste facility 
operator to keep daily records and to report to the municipality did not impede the 
operator “in any substantive or significant way.”  Id . at 217.  It observed, for example, 
that nothing in the ordinance required the operator to have taller fences, more guards, 
or more monitoring wells.  Thus, although the statute regulating the hazardous waste 
landfill facility (R.C. 3734) seemingly preempted the regulations of such facilities, the 
court nonetheless validated the municipal ordinance, which it deemed not in conflict with 
the state law.
3
{¶43} With the three-step home-rule analysis in mind, we are now ready to 
review the 11 ordinances the City of Munroe Falls sought to enforce regarding Beck 
Energy’s drilling activities on Mr. Willingham’s property.   
Munroe Falls Ordinances
{¶44} The city’s complaint for injunction cited 11 ordinances the city believed to 
be implicated by Beck Energy’s drilling activity.  The 11 ordinances are from various 
chapters of the Munroe Falls Codified Ordinances, enacted in the 1980’s and 1990’s.  
They fall into three categories, drilling, zoning, and rights-of-way.  Among the 11, four 
are from Chapter 1329, which specifically governs oil and gas drilling and were enacted 
in 1980. 
Drilling Permit and Public Hearing Required
3.
The Eighth District, in Cleveland v. GSX Chemical Services, Inc., 8th Dist. No. 60512, 1992 Ohio App. 
LEXIS 2353 (May 7, 1992), a case also concerning whether R.C. Chapter 3734 preempted a municipal 
ordinance governing hazardous waste facilities, applied Fondessy and validated the ordinance, which 
required reporting to the local authority upon the breakdown of an emission source and subsequent 
release of excessive air contaminants.  The Eighth District concluded that the local regulation did not 
impair or limit the operation of a chemical company; the local regulation included additional requirements 
that were “not contained in or required by the state law and were also not proscribed by state law.”  Id. at 
*18.       
C# PDF insert image Library: insert images into PDF in C#.net, ASP
application? To help you solve this technical problem, we provide this C#.NET PDF image adding control, XDoc.PDF for .NET. Similar
add text to pdf file reader; add text fields to pdf
C# PDF Annotate Library: Draw, edit PDF annotation, markups in C#.
Provide users with examples for adding text box to PDF and edit font size and color in text box field users to draw various annotation markups on PDF page.
adding text pdf; how to add text to pdf file with reader
14
{¶45} Ordinance 1329.03, at the heart of this appeal, states that no one “shall 
commence to drill a well for oil, gas, or other hydrocarbons” within the corporate limits 
until  such a  person has  “wholly  complied  with all  provisions  of  this chapter and a 
conditional zoning certificate has been granted by Council.”  
{¶46} Ordinance 1329.04 requires any person “desiring to drill a well for oil 
and/or gas within the corporate limits” to apply for a “conditional zoning certificate” to the 
city’s Planning Commission.  The ordinance also requires an application of $800 to be 
paid when an application is filed.   
{¶47} Ordinance 1329.05 requires a mandatory public hearing be held at least 
three weeks before the commencement of drilling.  All property owners and residents 
within 1,000 feet of the well head are to be notified of the hearing.  This public hearing is 
required before the “conditional zoning certificate” can be granted for drilling. 
{¶48} Ordinance 1329.06 requires a $2,000 performance bond at the time of an 
application under Chapter 1329. 
Zoning Certificate Required
{¶49} Next, one of the 11 cited ordinances is from Chapter 1163, which governs 
zoning.  Ordinance 1163.02 governs the issuing of zoning certificates and was enacted 
in 1995.  The zoning ordinance is implicated in this case because the city requires a 
zoning certificate to be obtained before any “building or other structure” is erected or 
constructed.   This ordinance  also  requires  that a “conditional  zoning certificate” be 
approved before a zoning certificate can be issued.      
Rights-of-Way Construction Permit and Excavation Permit Required
{¶50} Six of the 11 cited ordinances govern rights-of-way matters within the 
city’s limit.  Ordinance 919.04 requires a rights-of-way construction permit and a street 
VB.NET Image: How to Draw and Cutomize Text Annotation on Image
on document files in VB.NET, including PDF, TIFF & To achieve a Windows text annotating program in VB want to find the tutorial on adding text image annotation
add text box in pdf document; how to add text to pdf file
C# PDF File & Page Process Library SDK for C#.net, ASP.NET, MVC
VB.NET read PDF, VB.NET convert PDF to text, VB.NET a PDF to two and four new PDF files are offered. Provides you with examples for adding an (empty) page to a
add text field pdf; add text to pdf document in preview
15
opening permit for any activities impacting the city’s roads in any manner.  Ordinance 
919.05  prohibits  the  obstruction  of  rights-of-way  without  the  city’s  prior  consent.  
Ordinance 919.06 and 919.07 govern the application and issuance of a rights-of-way 
construction permit.  Ordinance 919.08 governs the fees for such permits.  Ordinance 
905.02 requires anyone seeking to “make any tunnel, opening, or excavation of any 
kind in or under the surface of any street” to secure an excavation permit from the city. 
{¶51} Citing the 11 ordinances, the city claims that for a drilling activity to begin, 
the person seeking to drill must (1) appear at a public hearing three weeks before the 
drilling starts, (2) obtain a drilling  permit (which  is  granted only  after a “conditional 
zoning certificate” is approved by the city council), (3) receive a “zoning certificate” 
(which also requires the prior issuance of a “conditional zoning certificate”), (4) apply for 
a rights-of-way construction permit and street excavation permit, and (5) pay all permit 
fees and performance bond.      
The Trial Court’s Judgment
{¶52} In its application of the home-rule analysis to these ordinances, the trial 
court pointed out that the ordinances governing the public roads fall clearly within the 
authority over public roads reserved for the local authorities in the statute, and further, 
that Beck Energy did not claim that the ordinances were applied to it in an unreasonable 
manner prohibited by the statute. 
{¶53} Regarding the ordinances unrelated to the city’s rights of way, the court 
opined  that, although the  General Assembly  has created a  uniform system for  the 
permitting  of  oil  and  gas  wells  throughout  the  state,  it  did  not  authorize  drilling 
companies,  “permit-in-hand,”  to  ignore  any  and  all  local  regulations.    Without 
elaborating, the court concluded local subdivisions retain a limited interest in regulating 
C# Create PDF Library SDK to convert PDF from other file formats
toolkit, if you need to add some text and draw can also protect created PDF file by adding digital signature Create PDF Document from Existing Files Using C#.
adding text to pdf file; adding text to pdf in preview
VB.NET PDF File & Page Process Library SDK for vb.net, ASP.NET
On this VB.NET PDF document page modifying page, you will find detailed guidance on creating, loading, merge and splitting PDF pages and Files, adding a page
how to add text fields to a pdf; adding text to a pdf form
16
gas  and oil  production  in  their  communities.    The  court  held  that  Beck  Energy  is 
enjoined from the drilling operations until it has complied with “all relevant Munroe Falls 
ordinances.”            
Our Application of Home-Rule Analysis to the Munroe Falls Ordinance
{¶54} We begin with the recognition that oil and gas drilling statute specifically 
states that the regulation  of oil and gas activities “is a matter of general  statewide 
interest that requires uniform statewide regulation, and [Chapter 1509] constitutes a 
comprehensive plan” for such activities.  We are reminded by the Supreme Court of 
Ohio, as recently as 2008, however, that “‘[a] statement by the General Assembly of its 
intent to preempt a field of legislation is a statement of legislative intent’ that may be 
considered in a home-rule analysis but does not dispose of the issue.”  Clyde at ¶29, 
citing Am. Fin. Servs. Assn. v. City of Cleveland, 112 Ohio St.3d 170, 2006-Ohio-6043, 
¶31.  When a statute embodies the General Assembly’s intent to occupy a certain field, 
that  intent  “does  not  trump  the  constitutional  authority  of  municipalities  to  enact 
legislation pursuant to the Home Rule Amendment, provided that the local legislation is 
not in conflict with general laws.”  Id .  Thus, although the statute seemingly preempts 
local ordinances in oil and gas drilling, we still must engage in the home-rule analysis to 
determine whether any local regulations survive under the home-rule power.  Id .  We 
begin with the inquiry of whether the ordinances are local self-government or police 
power legislation. 
{¶55} In the first step of the analysis, we consider whether the ordinances 
implicate a municipality’s exercise of local self-government.  If the subject matter relates 
to a municipality’s self-governance under the analysis given by the Supreme Court of 
Ohio  in Beachwood, supra,  and Ketteringsupra,  the  analysis  ends  because  the 
17
Constitution authorizes a municipality to exercise powers of local self-government within 
its jurisdiction.  Am Fin. Serv. Assn. at ¶23.   If, on the other hand, the ordinances 
implicate health, safety, or the general welfare of the public, then it is an exercise of a 
municipality’s police power.  Clyde at ¶30.   
{¶56} Regarding Munroe Falls’ ordinances that require a “conditional zoning 
certificate” before drilling (Ordinances 1163.02, 1329.03, 1329.04, 1329.05, 1329.06), 
Ohio law has long recognized that the enactment of zoning laws by a municipality is an 
exercise of its police power as described under Section 3, Article XVIII of the Ohio 
Constitution.  Rispo Realty & Dev. Co., supra, at 103, citing Garcia, supra, at paragraph 
two of the syllabus.   
{¶57} Regarding the rights-of-way ordinances, the parties do not dispute that 
they are the city’s exercise of its police power, as they seek to protect the public safety 
and general welfare.    
{¶58} The next step in the home-rule analysis asks whether the oil and gas 
drilling statute is a “general law.”  This court has already determined, in Smith Family, 
that  “R.C.  1509  et  seq.,  regulates  the  conservation  of  natural  resources  and  is 
unquestionably a general law.”  Smith Family at ¶11.  The city concedes it is a general 
law; thus, we will refrain from engaging anew in the “general law” analysis provided in 
Cantonsupra, and follow the precedent from this court.  
{¶59} Therefore, the issue to be resolved in this appeal boils down to whether 
the ordinances Munroe Falls attempts to enforce are in conflict with R.C. 1509.02.  “In 
the event of a direct conflict, the state regulation prevails.”  Smith Family at ¶10, citing 
Garcia at 271 
Rights- of-Way Ordinances Do Not Conflict with R.C. 1509.02
18
{¶60} Ordinances from Chapter 905 (Excavations) and Chapter 919 (Rights-of-
Way) do not conflict with R.C. 1509.02.  R.C. 1509.02 specifically leaves the regulation 
of  rights-of-way  to  the  municipalities,  stating,  “Nothing  in  this  section  affects  the 
authority granted to * * * local authorities in section 723.01 * * * of the Revised Code, 
provided that the authority granted under those sections shall not be exercised in a 
manner that discriminates against, unfairly impedes, or obstructs oil and gas activities 
and operations regulated under this chapter.”  R.C. 723.01, in turn, provides “[m]unicipal 
corporations shall have special power to regulate the use of the streets.  * * * [T]he 
legislative authority of a municipal corporation shall have the care, supervision, and 
control  of  the  public  highways,  streets, avenues,  alleys,  sidewalks, public  grounds, 
bridges, aqueducts, and viaducts within the municipal corporation.” 
{¶61} Munroe Falls’ rights-of-way ordinances regulate the care, supervision, and 
control of the city’s public roads.  Therefore, they fall under the authority expressly 
reserved for the municipalities in R.C. 1509.02 and R.C. 723.01.  By the statute’s own 
terms, no conflict exits.    
{¶62} We now turn to the heart of this appeal: whether Munroe Falls’ drilling 
ordinances, which require a permit, application fees, and performance bond prior to the 
commencement of drilling activities, are in conflict with the statute.           
The Drilling Ordinances Conflict With R.C. 1509.02
{¶63} Munroe Falls’ position, with which the trial court agreed, is that R.C. 
1509.02 limits the state’s authority to the “permitting, location, and spacing” of oil and 
gas wells.  And, as Monroe Falls maintains, because none of the ordinances infringe 
upon “permitting, location, and spacing” of oil and gas wells, they are not in conflict with 
the statute.   Munroe Falls bases its claim on the second sentence of R.C. 1509.02, 
19
which states,  “[t]he division has sole and exclusive authority to regulate the permitting, 
location, and spacing of oil and gas wells and production operations within the state       
* * *.” 
4
{¶64} Munroe Falls’ position is difficult to maintain, because the statute goes on 
to state that, “this chapter and rules adopted under it constitute a comprehensive plan 
with respect to all aspects of the locating, drilling, well stimulation, completing, and 
operating  of  oil  and  gas  wells  within  this  state,  including  site  construction  and 
restoration, permitting related to those activities, and the disposal of wastes from those 
wells.” 
{¶65} Thus, the statute is more encompassing than Munroe Falls claims.  It 
includes not only “permitting, locating, and spacing” but also “drilling, well stimulation, 
completing, and operating” of oil and gas wells.  In our view, the city’s requirement for a 
permit  directly  conflicts  with  the  statute,  as  it  could  prohibit  what  the  state  has  
permitted.       
{¶66} In this case, the state had issued a permit to Beck Energy to drill at Mr. 
Willingham’s property.  Munroe Falls cannot hinder the drilling activity by requiring a 
drilling permit.  See Sheffield , supra.  We note, additionally, that the permit remains 
valid for only 12 months, thus, even if the city ultimately approves of the drilling, the 
application  process  could  potentially  consume  much  of  that  time  and  effectively 
4.  In Natale v. Everflow Eastern, Inc., 195 Ohio App.3d 270, 2011-Ohio-4304 (11th Dist.), appellant filed 
a nuisance action against a neighbor who operated a drilling well.  The Eleventh District held that, 
because appellant’s claims were based on the location and operation of the well, the local nuisance 
ordinance is preempted by the statute. 
20
prevents the drilling already permitted by the state.
5
The drilling ordinance (Ordinance 
1329.03) undeniably conflicts with the state statute. 
{¶67} Indeed, the city’s own Ordinance 1329.02 recognizes that its drilling 
ordinances cannot conflict with R.C. Chapter 1509.  Ordinance 1329.02 states:    
{¶68} “(a) It is hereby expressly stated to be the intent of this chapter in addition 
to  prescribing  minimum  standards  to  make  drillings  as safe as  possible  within  the 
Municipality and to also cause drilling activities to be carried on within the Municipality in 
non-industrial and industrially zoned areas, in accordance with Ohio R.C. 1509.”  By the 
city’s own  recognition,  the intent of  its drilling ordinances is to  prescribe  “minimum 
standards to make drillings as safe as possible” and to cause drilling activities to be 
carried out “in accordance with Ohio R.C. 1509.” 
{¶69} Similarly, we find the city’s imposition of an $800 local permit application 
fee and a $2,000 performance bond to be in conflict with the state law, which already 
imposes a fee of $2,000 and a performance bond.     
{¶70} We now turn to the city’s requirement for a pre-drilling public hearing. 
Public Hearing Requirement Also Conflicts with R.C. 1509.02
{¶71} Ordinance 1329.05 requires that “[a]fter the first reading, but before the 
third reading of the legislation granting a conditional zoning certificate, Council shall 
require the applicant to schedule a public hearing * * * and the permittee shall cause all 
5.  As a side note, we observe that Beck Energy’s permit expired on February 12, 2012.  The expiration of 
the permit, however, did not render the instant appeal moot, because the issue presented here is capable 
of repetition, yet evading review.  The “capable of repetition, yet evading review” doctrine is an exception 
to the general rule against deciding moot issues that applies when: (1) the challenged action is too short 
in duration to be fully litigated before its expiration, and (2) there is a reasonable expectation that the 
complaining party will be subjected to the same action in the future. See City of Munroe Falls v. Chief, 
Div. of Mineral Res. Mgmt., 10th Dist. No. 10AP-66, 2010-Ohio-4439, citing State ex rel. Cincinnati 
Enquirer v. Ronan, 124 Ohio St.3d 17, 2009-Ohio-5947.  In any event, appellant filed a “Notice of 
Supplemental Authority” informing us that the subject permit has been extended to June 12, 2013.   
Documents you may be interested
Documents you may be interested