open pdf file in new window asp.net c# : Remove text from pdf preview SDK Library API wpf .net winforms sharepoint pe-2070-part1435

PE-207 (R. 4-13) 
Wisconsin Department of Revenue 
A GUIDE TO WISCONSIN’S 
TAX INCREMENT LAW
Creating A District
Approving and Amending Project Plans 
Collecting Tax Increments 
Wisconsin Department of Revenue 
Office of Technical & Assessment 
Tax Incremental Financing 
PO Box 8971, MS 6-97 
Madison, WI 53708-8971 
For additional questions
E-mail: tif@revenue.wi.gov 
Mary Lou Clayton (608) 266-5708 
This material is reproduced by the Department of Revenue and contains 
in outline form, a portion of the provisions contained in the Wisconsin Tax 
Increment Law, Section 66.1105 of the Wisconsin Statutes. 
The Department of Revenue makes no representations concerning the 
accuracy of this document and assumes no responsibility in its use. 
Remove text from pdf preview - delete, remove text from PDF file in C#.net, ASP.NET, MVC, Ajax, WinForms, WPF
Allow C# developers to use mature APIs to delete and remove text content from PDF document
how to edit and delete text in pdf file; how to remove text watermark from pdf
Remove text from pdf preview - VB.NET PDF delete text library: delete, remove text from PDF file in vb.net, ASP.NET, MVC, Ajax, WinForms, WPF
VB.NET Programming Guide to Delete Text from PDF File
pull text out of pdf; how to delete text in a pdf acrobat
PE-207 (R. 4-13) 
Wisconsin Department of Revenue 
Contents 
INTRODUCTION ...................................................................................................................................... 2 
CLASS 1 & 2 NOTICE REQUIREMENTS .............................................................................................. 3 
HOW DOES A MUNICIPALITY CREATE A TAX INCREMENTAL DISTRICT? .............................. 3 
MAY THE BOUNDARIES AND PROJECT PLAN BE AMENDED? .................................................... 9 
HOW IS THE BASE VALUE DETERMINED? ..................................................................................... 10 
WHEN DO TAX INCREMENTS START?............................................................................................. 11 
WHERE DOES THE INCREMENT COME FROM? ............................................................................. 12 
WHAT HAPPENS TO THE TAX INCREMENTS WHEN COLLECTED AND WHEN THE TID 
ENDS? ...................................................................................................................................................... 12 
HOW LONG CAN A DISTRICT EXIST? .............................................................................................. 12 
DOES THE MUNICIPALITY NEED TO NOTIFY ANYONE WHEN THE TID IS TERMINATED? 13 
WHAT ARE THE FEES FOR SUBMITTING A CREATION OR AMENDMENT?............................ 13 
INTRODUCTION 
Wisconsin’s Tax Incremental Finance (TIF) program was approved by the legislature in 1975, and the first districts 
(TIDs) were created in 1976.  Its purpose is to provide a way for a municipality to promote tax base expansion 
through its own initiative and effort. 
The legislature found municipalities were postponing or canceling public improvements that would allow new 
development because their taxpayers paid the price, while everyone that shared the expanded tax base profited.  
Establishing a tax incremental system relieved this inequity.  Plus it benefited Wisconsin’s people by improving 
and otherwise promoting their health, safety, welfare, and prosperity. 
TIF is aimed at eliminating blight, rehabilitating declining property values, promoting industry, or encouraging 
mixed-use development.  There were already other laws in place for these purposes, but lack of incentives and 
financial resources had stymied efforts to use them effectively.  TIF works because it provides its own financing 
resource.  It is basically a financing tool that municipalities can use to promote tax base expansion. 
When a TIF district is created the aggregate equalized value of taxable and certain municipal owned property is 
established by the Department of Revenue (DOR).  This is called the Tax Incremental Base The municipality 
then installs public improvements and property values grow.  Taxes paid on the increased value are used to pay 
for projects undertaken by the municipality.  This is the Tax Increment. It is based on the increased values in the 
TID and levies of all the taxing jurisdictions that share the tax base. 
The municipality, county, school districts, and other taxing jurisdictions do not benefit from taxes collected on 
value increases in the district until project costs have been recovered.  After that, the added value is included in 
the apportionment process and everyone gains. 
The underlying assumption of the TIF Law is that no new development would have taken place if the municipality 
had not created the TID.  Public improvement costs needed to develop or redevelop the area would have been 
too prohibitive for the municipality and/or developer to do alone.  So the necessary public works would not have 
been done.  TIF provides a way for all entities benefiting from the expanded tax base to help pay the costs of 
promoting it. 
Provisions of the “TIF Law” are in Wisconsin Statute sections 66.1105 (City/Village), 66.1106 (Environmental 
Remediation) and 60.85 (Town).  The following pages describe how to create a Tax Incremental District, and 
amend a project plan under Wis. Stats. 66.1105.  It is presented in outline form with statutory references provided 
for each item.  Answers to often asked questions about TIF districts are also included. 
C# PDF remove image library: remove, delete images from PDF in C#.
PDF files, VB.NET view PDF online, VB.NET convert PDF to tiff, VB.NET read PDF, VB.NET convert PDF to text, VB.NET Remove PDF image in preview without adobe
how to delete text from a pdf in acrobat; delete text pdf file
VB.NET PDF remove image library: remove, delete images from PDF in
Remove PDF image in preview without adobe PDF Except PDF text processing function, RasterEdge XDoc.PDF for .NET has image management features, which provide
how to delete text in pdf converter professional; deleting text from a pdf
PE-207 (R. 4-13) 
Wisconsin Department of Revenue 
CLASS 1 & 2 NOTICE REQUIREMENTS 
Warning:  Failure to comply with the Class 1 or 2 Notice requirements will mean DOR cannot certify the Tax 
Incremental District’s Base Value. 
Please read the following information carefully
Wisconsin Statute 985 identifies the legal notice publication requirements: 
A Class 1 Notice requires one insertion (publication) in the newspaper. [s. 985.07(1)] 
 These insertions must take place at least five days before the act or event.  
(in this case the event is the joint review board meeting). [s. 985.01(1m)] 
A Class 2 Notice requires two insertions (publications) in the newspaper. [s. 985.07(2)] 
 These insertions must take place once each week for consecutive weeks, 
with the last one published at least one week before the act or event.  
(in this case the event is the public hearing). [s. 985.01(1m)] 
The computation of time between the last insertion excludes the day of publication, 
and includes the day the public hearing takes place. [s. 985.09(1)]. 
An example of the timing for a typical Class 2 Notice is shown below.  It assumes the newspaper is published 
weekly. 
1st Insertion   - June 6, 2013  
(Thursday) 
2nd Insertion   - June 13, 2013 
(Thursday) 
Hearing Date   - June 20, 2013 
(Thursday)** 
** The earliest date the public hearing could be held with these publication dates 
In the above example, there is a week between the first and second newspaper insertions.  With a daily paper the 
two insertions must be in separate calendar weeks, but not necessarily seven days apart.  Also note that the 
hearing date of June 20th is a week after the second insertion, and is the earliest day the public hearing could be 
held in this case. 
An easy way to determine the earliest date the public hearing may be held is to add ‘7’ to the date the second 
insertion appears in the newspaper.  If the 2nd insertion is on Friday, June 14th, the public hearing could not be 
held before Friday, June 21st.  (The same amount of time is required between the 2nd insertion and the hearing 
with a daily paper). 
Please consult your municipal attorney for further clarification. 
HOW DOES A MUNICIPALITY CREATE A TAX INCREMENTAL DISTRICT? 
When a municipality decides to establish a TIF district, it must notify the affected taxing entities of its intention and 
hold public hearings to allow all interested parties to be heard. 
There are two ways a municipality can choose to hold the required public hearings.  It can hold separate public 
hearings, one to consider the boundaries and one for the project plan.  Or it can hold a combined hearing.  This 
section will describe each method individually, beginning with the “combined hearing”, which is the simpler and 
most commonly used method. 
In either case the Planning Commission initiates the process.  It develops the project plan, holds the public 
hearings and recommends boundaries.  The local legislative body (Common Council or Village Board) reviews 
VB.NET PDF File Compress Library: Compress reduce PDF size in vb.
Remove bookmarks, annotations, watermark, page labels and article threads from PDF while compressing. Also a preview component enables compressing and
erase pdf text; delete text from pdf
How to C#: Preview Document Content Using XDoc.Word
How to C#: Preview Document Content Using XDoc.Word. Get Preview From File. You may get document preview image from an existing Word file in C#.net.
how to delete text in pdf document; delete text pdf acrobat professional
PE-207 (R. 4-13) 
Wisconsin Department of Revenue 
the Planning Commission decisions, approves the project plan, creates the district and determines its boundaries.  
A Joint Review Board (JRB) must also approve the proposal. 
Combined Hearing Method 
This method combines the project plan and boundary hearings.  To implement the TIF law provisions, the 
following steps are required: 
1. Prepare a proposed project plan which includes: 
a)  A listing of the kind, number and location of the proposed public works or 
improvements  within  the  district.    Indicating,  if  any,  which  projects 
included are within the one-half mile radius of the TID boundary. 
b)  An economic feasibility study. 
c)  A detailed list of estimated project costs. 
d)  A description of the financing methods and the time when the costs or obligations are to be incurred. 
e)  A map showing existing uses and conditions of real property in the district. 
f)  A map showing proposed improvements and uses. 
g)  Proposed  changes  in  zoning  ordinances,  master  plan (if any),  map, building  codes and  municipal 
ordinance. 
h)  A list of estimated nonproject costs. 
i)  A statement of the proposed method for relocation of any displaced persons. 
j)  Indication as to how creation of the district promotes orderly development in the municipality. 
k)  A signed attorney’s opinion advising whether the project plan is complete and complies with the law. 
The Planning Commission prepares the project plan. 
2. Prepare a notice indicating when the public hearing on the proposed project 
plan, boundaries and creation of the district will be held.  The notice must 
include a statement advising that a copy of the proposed plan will be provided 
on request.  If it is anticipated that the proposed project plan’s project costs 
include cash grants made by the municipality to owners, lessees, or developers of land that is located within 
the tax incremental district, the hearing notice should contain a statement to that effect. It could also contain a 
brief description or a map of the area proposed to be included in the district. 
3. Identify specific properties  in  the  TID  that  are  blighted  or  in  need  of 
rehabilitation or conservation work.  Owners of these properties must be 
notified of this finding and hearing date, at least 15 days before the hearing 
is held (not required for industrial districts). 
4. Send a copy of the hearing notice to all affected taxing entities by 1st 
Class mail, prior to publishing the notice.  It goes to the school board of 
any school district that includes property located within the district and to 
the Chief Executive Officer of the other governmental units that have 
power to levy taxes on the property in the district.  Besides the local 
school district(s), the county, and technical college districts, some examples of other taxing entities that may 
be affected are, lake rehab and protection  districts, sanitary districts  and 
metro sewer districts. 
5. Publish a Class 1 and 2 notice under Wis. Stats. Chapter 985.  They should 
indicate the public hearing place and date.  The Class 2 notice should include 
information as  to where  the proposed district is  located and  a statement 
indicating a copy of the project plan will be provided on request.  If proposed 
project plan costs include cash grants made by the municipality, the hearing notice shall contain a statement 
to that effect.  It is important that the hearing notice is sent by 1st class mail.  It is important that the hearing 
notices are published properly; DOR cannot certify the district without a timely and accurate hearing notice 
publication.  See the requirements on page 3
Prepare Proposed Project 
Plan 66.1105(4)(f) 
Prepare Notice of Public 
Hearing 66.1105(4)(e) 
Notify Certain Property 
Owners 66.1105(4)(c) 
Send Notice by 1
st
Class Mail to 
Local Governmental Entities 
66.1105(4)(a), (e) and (5)(d) 
d) 
Publish Class 1 Notice 
66.1105 (4m)(e) 
Publish Class 2 Notice 
66.1105(4)(e) and (5)(d) 
d) 
How to C#: Preview Document Content Using XDoc.PowerPoint
How to C#: Preview Document Content Using XDoc.PowerPoint. Get Preview From File. You may get document preview image from an existing PowerPoint file in C#.net.
delete text pdf document; pdf editor online delete text
C# WinForms Viewer: Load, View, Convert, Annotate and Edit PDF
Add text to PDF document in preview. • Add text box to PDF file in preview. • Draw PDF markups. Search PDF text in preview. • View PDF outlines.
how to erase text in pdf online; how to delete text from a pdf document
PE-207 (R. 4-13) 
Wisconsin Department of Revenue 
6. Convene a JRB. Members of the Board are appointed by the school district, 
county, technical college district and the municipality.  If more than one school 
district, more than one union high school district, more than one elementary 
school district, or more than one technical college district has the power to 
levy taxes on the property within the tax incremental district, the unit in which is located property of the TID 
that has the greatest value shall choose that representative to the JRB.  (If located in a union high school 
district, the school district representative for the board shall be held by 2 representatives, each of whom has 
one-half of a vote.)  There is also a public member appointed by the others.  The Board must hold its first 
meeting within 14 days of the first hearing notice publication, but before the public hearing.  The chairman and 
public member should be selected by the others at the first meeting. 
A standing joint review board may be created and remain in existence for the 
entire time that any tax incremental district exists in the municipality. 
7. Hold a public hearing. The Planning Commission conducts the hearing.  
All interested parties must be given a reasonable opportunity to express 
their  views  on  the  plan  and  the  proposed  boundaries.    After  due 
consideration the Planning Commission adopts the plan and designates 
recommended  boundaries.    These  are  both  submitted  to  the  local 
legislative body for approval. 
8. Approve the project plan.  The  project  plan  must  be  approved  by  the 
legislative body anytime prior to or when the creation resolution is adopted.  
The approval is by resolution that contains findings that the plan is feasible 
and in conformity with the municipality’s master plan, if it has one. 
9. Adopt the creation resolution. The legislative body may adopt the 
creation resolution no sooner than 14 days after the public hearing has 
been held.  It must be adopted on or before September 30 for the 
district to be effective the previous January 1st.  If it is adopted after 
September 30 of any given year, the district will be effective the next 
subsequent January 1st.  See the table on following page. 
The creation resolution must contain the following information: 
a) Describes the boundaries of the district.  They do not need to be the same as those recommended by 
the Planning Commission, but should include only whole parcels as they appear on the assessment roll.  
The TID must be a contiguous geographic area and may not have any parcels that are connected to the 
rest of the district only by a river, street or other right-of-way.  No more than 25% of the area may be 
vacant property, except in industrial districts or mixed-use.  The boundaries of the district may not include 
any annexed territory that was not within the boundaries of the municipality as of January 1, 2006, unless:  
(1)  At least 3 years have elapsed since the territory was annexed; or (2) the municipality enters into a 
cooperative plan boundary agreement with the town from which the territory was annexed; or (3) the 
municipality and town enter into another kind of agreement relating to the annexation whereby they agree 
to pay the town an amount equal to the property taxes levied on the territory by the town at the time of 
annexation for each of the next five years.  These must be the same boundaries as adopted by the JRB. 
b) Establishes the district’s creation date.  This date is dependent on the date the resolution is adopted.  
The table below shows how to determine the creation date. 
Date Resolution Adopted 
Date of Creation 
Oct. 1, 2012 - Sept. 30, 2013 
Jan. 1, 2013 
Oct. 1, 2013 - Sept. 30, 2014 
Jan. 1, 2014 
Oct. 1, 2014 - Sept. 30, 2015 
Jan. 1, 2015 
c) Establishes the formal name of the district.  The first district in a municipality is called Tax Incremental 
District Number One, City/Village of _________________.  Each subsequent district is given the next 
Convene JRB 
66.1105(4m)(a) 
Hold Public Hearing for TID 
Project Plan and Boundaries 
66.1105(4)(a), (e) and (f) 
f) 
Adopt Project Plan 
66.1105(4)(g) 
Adopt TID Boundaries by 
Resolution 66.1105(4)(gm) 
and 66.1105(10)(c) 
Standing JRB 
66.1105(3)(g) 
VB.NET PDF url edit library: insert, remove PDF links in vb.net
link into specified position, such as PDF text, image and Delete or remove partial or all hyperlinks from PDF Edit PDF url in preview without adobe PDF reader
delete text pdf files; how to copy text out of a pdf
VB.NET PDF insert text library: insert text into PDF content in vb
Save text font, color, size and location changes to existing PDF file or Other robust text processing features, like delete and remove PDF text, add PDF
how to edit and delete text in pdf file online; how to delete text in pdf file online
PE-207 (R. 4-13) 
Wisconsin Department of Revenue 
consecutive number.  This number remains with the district even after it is terminated or dissolved. 
d) Contains findings that: 
i)  Not less than 50% of the real property meets at least one of four criteria.  It must be a blighted area; 
or be in need of rehabilitation or conservation; or be suitable and zoned for industrial sites; or suitable 
for mixed-use development. 
ii)  The improvement planned will likely enhance significantly, the value of most of the other property in 
the district.  The specific parcels meeting these criteria do not need to be identified. 
iii)  The project costs are consistent with the reason the district is created.  For example, projects planned 
in a district created to eliminate blight must be aimed at accomplishing that goal. 
iv)  The equalized value of taxable property of the district plus the value increment of all existing districts 
does not exceed 12 percent of the total equalized value of taxable property within the municipality.  
(Effective October 1, 2010, any parcel in a newly created TID that is located in an existing district 
shall be excluded when determining compliance with the 12 percent limit.) 
e)  Confirms that any property within the district found suitable for industrial sites and zoned for that purpose, 
will remain under that zoning for the TID’s life (not required for blight or rehab/conservation districts). 
10. JRB approves the proposal.  It  reviews  the  public  record,  planning 
documents and the resolution  passed by the local legislative  body  under 
paragraph (4)(gm).  The municipality  is  required  to provide the  JRB with 
information and projections listed in paragraph 66.1105(4)(i). 
The district cannot be created unless the Board approves the creation resolution.  Approval is by majority vote 
within 30 days after receiving the creation resolution.  The JRB must submit its decision to the municipality 
within 7 days of making it.  The JRB must contain a positive assertion that, in its judgment, the development 
described would not occur without the creation of the TID. 
The Board’s decision to approve or deny the proposal must be based on three criteria.  First is whether the 
expected development would occur without using TIF; second is whether the economic benefits are sufficient 
to compensate for the cost of improvements; and third whether the benefits outweigh the anticipated tax 
increments to be paid by property owners in overlying districts. 
The Board must issue a written explanation to the municipality, if it rejects the proposal. 
11. After the district has been approved by the municipality and the JRB, the 
municipal  clerk  must  submit  an  application  to  DOR  for  base  value 
certification DOR provides forms for this purpose.  All forms and other 
required  information  must  be  submitted  to  DOR  by  October  31st  of  the 
creation year (as defined in sub. (4)(gm)2). 
12. The municipal assessor must identify parcels within a TIF district 
upon the assessment roll, with the name of the district.  The clerk makes 
a similar notation in the tax roll. 
Separate Hearings Method 
This  method  requires  holding two  separate  hearings,  one for  the  project plan and  another  for the district 
boundaries and creation.  Requirements for the boundary public hearing appear in the TIF law before those for 
the project plan hearing, but the law does not specifically state which one must be held first. 
These instructions assume the project plan hearing will be first.  The whole separate hearing process takes less 
time when done in this order.  That’s because the 14-day waiting period between the project plan hearing and 
creation resolution adoption can be taking place while preparing for and holding the boundary hearing. 
JRB Approves 
66.1105(4m), (b) and (c) 
Submit Base Value 
Application 66.1105(5), (b) 
Identify TID Parcels on 
Assessment Roll and on Tax 
Roll 66.1105(5)(f) 
PE-207 (R. 4-13) 
Wisconsin Department of Revenue 
The following steps are required to implement the law’s provisions under the separate hearing scenario, with the 
project plan hearing first. 
1. A proposed project plan is prepared by the Planning Commission.  All the 
items listed below must be included: 
a)  A listing of the kind, number and location of the proposed public works or 
improvements  within  the  district.    Indicating,  if  any,  which  projects 
included are within the one-half mile radius of the TID boundary. 
b)  An economic feasibility study. 
c)  A detailed list of estimated project costs. 
d)  A description of the financing methods and the time when the costs or obligations are to be incurred. 
e)  A map showing existing uses and conditions of real property in the district. 
f)  A map showing proposed improvements and uses. 
g)  Proposed  changes  in  zoning  ordinances,  master  plan  (if  any),  map, building  codes and  municipal 
ordinance. 
h)  A list of estimated nonproject costs. 
i)  A statement of the proposed method for relocation of any displaced persons. 
j)  Indication as to how creation of the district promotes orderly development in the municipality. 
k)  A signed attorney’s opinion advising whether the project plan is complete and complies with the law. 
The Planning Commission prepares the project plan. 
2. A public hearing notice is prepared for publication.  It indicates when the 
project plan hearing will be held.  A statement advising that a copy of the plan 
will be provided on request must be included. 
3. Specific properties in the district that are blighted or in need of 
rehabilitation  or  conservation  work  are  identified  Owners of these 
properties shall be notified of the finding and hearing date, at least 15 days 
before the hearing is to be held (not required for industrial districts). 
4. A copy of the hearing notice must be sent by 1st class mail to all 
governmental entities having power to levy taxes on property located 
within the proposed TID boundaries.  The notice is sent to the school 
board of any school district and the Chief Executive Officer of all other 
taxing entities.  The notice must be sent by 1st Class mail before the 
hearing notice is published. 
5. The project plan hearing notice is published as a Class 2 notice under 
Wis. Stats. Chapter 985.  The notice should contain the public hearing date, 
information as to where the proposed district is located and  a statement 
indicating a copy of the project plan will be provided on request.  It could also 
contain a brief description or a map of the area proposed to be included in the district.  If it is anticipated that 
the proposed project plan’s project costs include cash grants made by the municipality to owners, lessees, or 
developers of land that is located within the tax incremental district, the hearing notice should contain a 
statement to that effect.  It is important that the hearing notice is published properly.  DOR cannot certify the 
district without a timely public hearing notice publication. See requirements on page 3
6. The public hearing is held on the date indicated in the notice.  The 
Planning Commission conducts the hearing.  All interested parties should 
be given a reasonable opportunity to express their views.  This hearing 
must be held at least 7 days after the second hearing notice publication 
and a minimum of 14 days before the legislative body adopts a creation 
resolution for the district. 
Prepare Proposed Project 
Plan 66.1105(4)(f) 
Prepare Notice of Public 
Hearing 66.1105(4)(e) 
Notify Certain Property 
Owners 66.1105(4)(c) 
Send Notice by 1
st
Class Mail to 
Local Governmental Entities 
66.1105(4)(e) 
Publish Class 2 Notice 
66.1105(4)(e) and (5)(d) 
Hold Public Hearing for 
Proposed TID Project Plan 
66.1105(4)(e) 
PE-207 (R. 4-13) 
Wisconsin Department of Revenue 
7. The project plan is adopted and approved. The Planning Commission 
adopts  the  project  plan  and  submits  it  to  the  legislative  body  for 
approval.  The plan must be approved by the legislative body before or 
concurrent to adoption of the creation resolution.  Approval must be by 
resolution  which  contains  findings  that  the  plan  is  feasible  and  in 
conformity with the municipality’s master plan, if it has one. 
8. The Planning Commission prepares a second hearing notice for 
publication.  This notice indicates when the public hearing will be held to 
consider the district boundaries and creation.  It must be published as a 
Class  2  notice,  again  being  careful  to  meet  all  Class 2  notice 
requirements.  A copy of the notice must be sent prior to publication to 
the same taxing entities that received a project plan hearing notice.  This 
notice must also be sent by 1st Class mail.  It could include a brief description or map of the area to be 
included. 
9. The JRB meeting notice is posted as a Class 1 notice under Wis. Stats. 
Chapter 985.  This notice should contain the meeting date, time and location. 
10. A JRB must be convened. Members of the Board are appointed by the 
school  district,  county,  technical  college  district and  the  municipality.   (If 
located in a union high school district, the school district representative for the 
board shall be held by 2 representatives, each of whom has one-half of a 
vote.)  There is also a public member appointed by the others.  The Board 
must hold its first meeting within 14 days of the first hearing notice publication, but before the public hearing.  
The chairman and public member should be selected by the others at the first meeting.  Note: When the 
project plan public hearing is held first, the JRB does not have to be convened until afterward.  It is not 
required by statute, but as a courtesy, reference to the JRB could be included in the cover letter sent to other 
taxing entities with the project plan notice. 
11. The Planning Commission holds the public hearing regarding district 
boundaries and creation on the date indicated in the hearing notice.  All 
interested parties are given a reasonable opportunity to express their 
views on  the proposal.   After the hearing  the  Planning  Commission 
designates  the  district  boundaries  it  recommends  and  submits  its 
recommendation to the local legislative body. 
12. The local legislative body adopts a resolution  creating  the  TIF 
district, at least 14 days after the project plan hearing was held.  The 
creation resolution must contain the same information and findings that 
are described in items (a) through (e) in the combined hearing method, 
pages 5 - 6. 
13. Likewise the municipality must provide the JRB  with  the  same 
information and the JRB must take action based on the same criteria and 
time schedule described in the combined hearing method. 
14. The local clerk must submit a request for base value certification along 
with  all  required  documents  and  forms  to  DOR  by  October  31st  of  the 
creation year.  If the resolution is adopted during the period October 1, 2012 
through September 30, 2013, the application is due to DOR by October 31, 
2013. 
15. The municipal assessor must identify parcels within a TIF district 
upon the assessment roll, with the name of the district.  The clerk makes 
a similar notation in the tax roll. 
Plan Adopted by Plan 
Commission, Approved by the 
Municipality’s Council 
66.1105(4)(f) and (4)(g) 
Prepare and Publish Hearing 
Notice Notify Local Government 
Entities 66.1105(4)(a) 
Convene JRB 
66.1105(4)(a) 
Hold Public Hearing for 
Proposed TID Boundaries and 
Creation 66.1105(4)(a) 
Approve TID Creation by 
Resolution 66.1105(4)(gm) 
JRB Approves 
66.1105(4m)(b) and (c) 
Apply for Base Value 
66.1105(5)(b) 
Identify TID Parcels on 
Assessment Roll and on Tax 
Roll 66.1105(5)(f) 
Publish Class 1 Notice 
66.1105(4m)(e) 
PE-207 (R. 4-13) 
Wisconsin Department of Revenue 
MAY THE BOUNDARIES AND PROJECT PLAN BE AMENDED? 
A municipality may modify a district’s boundaries not more than 4 times during 
the district’s existence by subtracting or adding territory to the district in a way that 
does not remove contiguity from the district and is served by public works or 
improvements that were created as part of the district’s project plan, provided that 
the equalized value of taxable property of the amended district plus the value increment of all existing districts 
does  not  exceed  12%  of  the  total  equalized  value  of  taxable  property  within  the  municipality  (addition 
amendments only). 
This modification is done by amending the Project Plan.  A single amendment to a project plan that both adds and 
subtracts territory shall be counted under this subdivision as one amendment of a project plan.  Project plans may 
be amended to change or add projects at any time or to allocate increment from one TID to another.  Procedures 
for amending a plan are described in s. 66.1105(4)(h)1. 
Project plan amendments are prepared by the Planning Commission.  A public 
hearing must be held, taxing entities notified, a Class 2 notice published and a 
JRB convened.  The amendment must be adopted by the Planning Commission 
and approved by the local legislative body and JRB.  The JRB’s approval must 
contain a positive assertion that, in its judgment, the development described in the 
documents that the board has reviewed would not occur without the amendment 
of a tax increment district. 
Basically these actions must be done on the same time schedule as when the district was created.  These 
requirements apply to all types of amendments. 
1.  A public hearing notice is prepared for publication and a copy is sent to each taxing entity by 1st Class mail 
before it is published. 
2.  A Class 1 notice under Wis. Stat Chapter 985 is published 5 days prior to any JRB meeting.  While a Class 2 
notice under Wis. Stat. Chapter 985, is published twice, i.e., once each week in consecutive weeks with the 
last publication at least 7 days before the  public hearing on the proposed project plan, boundaries and 
amendment of the district .  (Example: 1st notice posted 6-3-13, 2nd notice posted 6-10-13, earliest public 
hearing held 6-17-13.)  It must include the purpose and cost of the amendment and advise that a copy will be 
provided on request. 
3.  The JRB must meet within 14 days of the hearing notice publication,  but 
before the public hearing.  The chairman and public member are chosen at 
this  meeting.    Note:  a  Class  1  notice  under  Wis.  Stat.  Chapter  985,  is 
published 5 days prior to JRB meeting. 
4.  After the hearing, the Planning Commission adopts a resolution approving the 
amendment and submits it to the local legislative body for approval.  
5.  Council approval must contain findings that the amendment is feasible 
and  in conformity with the  master  plan, if the municipality  has one.  
There is no required waiting period  between the public hearing and 
approval by the legislative body. 
6.  The JRB must also approve the amendment (by majority vote) before it 
can  take  effect.    This  takes  place  within  30 days  after  receiving  the 
amendment and supporting information.  The JRB notifies the municipality of 
its decision within 7 days of making it. It must provide a written explanation if 
it rejects the proposal. 
7.  Within 60 days after final approval of the amendment, the municipal clerk 
must give  DOR  written notice that the project  plan or territory  has been 
amended.  Also, copies of the amendment; hearing notice; letter to other 
Modifying Boundaries 
66.1105(4)(h)2 
Prepare Notice of Public 
Hearing and JRB meeting 
66.1105(4)(h)2  
and (4m)(e) 
Convene JRB 
66.1105(4m)(a) 
Plan Commission Adopts 
Resolution 66.1105(4)(h) 
Local Legislature Approves TID 
Project Plan Amendment 
66.1105(4)(h) 
JRB Approves 
66.1105(4m)(b) and (c) 
Notice Sent to DOR 
66.1105(5)(cm) 
PE-207 (R. 4-13) 
10 
Wisconsin Department of Revenue 
taxing entities; affidavit of hearing notice publication; and resolutions adopted by the Planning Commission, 
legislative body and JRB should be sent to DOR. 
8.  DOR will review this information to determine whether or not the base 
value  of  the  district  must  be  redetermined.    This  is  done  if  the 
amendment adds or subtracts territory.  If the boundaries are modified, 
the value of the new area is determined and added to the original base 
value. 
9.  The local clerk must submit a request for base value redetermination along 
with  all  required  documents  and  forms  to  DOR  by  October 31st  of  the 
amendment year.  If the resolution is adopted during the period October 1, 
2012 through September 30, 2013, the application is due to DOR by October 
31, 2013. 
Also, each year between April 15 and May 15, the municipal clerk must notify DOR of any amendment 
adopted during the preceding year.  This form (PE-209 - Certification of Continued TID Value Increment) is 
filed electronically and explained in the subsequent year letter sent yearly to the municipal clerks. 
HOW IS THE BASE VALUE DETERMINED? 
The Tax Increment Law specifies that when a tax incremental district is created, 
its  base  value  must  be  determined  as  soon  as  reasonably  possible.    The 
municipal clerk applies in writing to DOR on prescribed forms.  The clerk must fill 
out  the forms  available  on  the internet at www.revenue.wi.gov/slf/tif.html and 
submit them with the base certification application by October 31st in the year the district is created. Instructions 
for completing them are printed on each form. 
1.  The following items must be included in the base application: 
a.  Equalized Value Determination Request Form 
b.  Legal Requirements Form 
c.  TID Parcel Lists 
Assessable Property 
State Assessed Manufacturing Property 
Tax Exempt, Municipal Owned Property 
d.  Base Year Personal Property List 
Assessable Personal Property 
State Assessed Manufacturing Personal Property 
e.  Assessor’s Final Report and Special District Supplement 
f.  Statement of Assessment 
g.  A map of the district with parcel numbers listed.  The numbers should correspond to those on the parcel 
lists (two hard copies or one PDF file). 
h.  A boundary  description - must describe outer boundaries (metes  and bounds), not just a listing  of 
property included.  This should be the same as approved by the municipality and the JRB. 
i.  Proof that other taxing entities were sent a hearing notice prior to publication - i.e., copies of cover letter 
or affidavit by clerk. 
j.  A copy of letter sent to owners of blighted or rehab. property (not required for industrial). 
k.  Affidavit of Public Hearing Notice Publication from newspaper (verifying both publications). 
l.  A copy of the adopted project plan and planning commission approval resolution. 
m.  A copy of the creation resolution. 
TID Base Value Redetermined, 
if Necessary 66.1105(5)(c) and 
(5)(ce) 
Apply for Redetermined 
Base Value 
Clerk Makes Application 
to DOR 66.1105(5)(b) 
Municipal Owned Property 
Value Determined 
66.1105(4)(k), 66.1105(5)(bm) 
Documents you may be interested
Documents you may be interested