convert pdf to image in asp.net c# : Convert word doc to fillable pdf form application control utility html web page windows visual studio report28-part1809

THE URBAN FUTURE 21 – Chapter IV: Rising to the Urban Challenge: Governance and Policy
281
no exaggeration to say that this was the emerging urban form at the end of the twentieth century, and
that it will prove pervasive in the twenty-first.
However,  as  clearly  seen,  decentralization  has  its  critics.  For  it  appears  to  contradict  the  basic
principle of sustainability, on which all observers are agreed. It appears to generate more trips, and to
use more resources – including non-renewable ones – than more compact traditional forms of urban
development.  Therefore,  there  are  widespread  calls  everywhere  –  in  the  United  Kingdom,  in
Germany, in Australia – for a return to the compact city. Densities should be raised, these critics say;
every possible opportunity should be taken to recycle brownfield land in preference to new greenfield
development; living  and  working should be  no  longer  separated,  but  placed  in close  juxtaposition;
further decentralization from the city should be resisted.
There is a problem with this argument, simple and beguiling as it may seem: it does not capture the
full complexity of what is happening. Indeed, the experts are disagreed as to prescription. While some
call  for  compaction,  others  argue  that  decentralization  produces  quite  sustainable  results,  because
people  and  jobs  re-equilibrate:  both  move  out together,  bringing a  pattern of  journeys  shorter  than
before,  hence  more  sustainable.  (Two-earner  households  complicate  this,  but  not  entirely,  because
women  tend  to  commute  shorter  distances  than  men.)  But  that  still  leaves  considerable  scope  for
different  forms  of  decentralization:  it  may  actually  be  preferable  to  encourage  long-distance
movements, as the British did with their new towns, so  as to make the decentralized settlements as
self-contained as possible.
9.2.3  Planning and Market Tools
Thus, planning does not and should not work on its own to shape urban areas. Urban policy-makers
have other important instruments, and the clue is to make them work in concert, not in conflict. (The
recent history of Eastern Europe, where the market economy has encountered a rigid planning system
developed  to  serve  an  entirely  different  economic  system,  offers  some  salutary  lessons  –  albeit
negative ones.) There are three tools: financial ones (taxes and subsidies), provision of infrastructure,
and land-use controls.

               
       
                 
  


Convert word doc to fillable pdf form - C# PDF Form Data fill-in Library: auto fill-in PDF form data in C#.net, ASP.NET, MVC, WinForms, WPF
Online C# Tutorial to Automatically Fill in Field Data to PDF
create a fillable pdf form in word; create a pdf form that can be filled out
Convert word doc to fillable pdf form - VB.NET PDF Form Data fill-in library: auto fill-in PDF form data in vb.net, ASP.NET, MVC, WinForms, WPF
VB.NET PDF Form Data fill-in library: auto fill-in PDF form data in vb.net, ASP.NET, MVC, WinForms, WPF
convert pdf to fill in form; change font pdf fillable form
THE URBAN FUTURE 21 – Chapter IV: Rising to the Urban Challenge: Governance and Policy
282
Financial Methods
Property taxes and levies can have immense influence on development patterns if they are based on
the benefit principle: investors should pay for public services, or provide them directly by taking over
responsibility for access to the street system or other public networks.
The property tax should be seen as a standing compensation for the provision of a bundle of public
services,  including  security.  But  cross-subsidization  between  housing  and  commercial  investment,
which is  sometimes  seen  as  an  important  element  in  progressive  strategies  for urban  development,
should  be  avoided.  It  makes  good  economic  sense  that  some  governments  levy  equal  tax  rates  on
commercial and residential property.
In  many  parts  of  the  world  local  governments  rely  primarily  on  property  taxes  to  fund  municipal
services.  This  motivates  them  to  encourage  the  development  of  land  uses  that  generate  surplus
revenues  (manufacturing  plants,  warehouses,  offices,  retail  facilities,  and  high-value  luxury
residential)  and  discourage  land  uses  that  generate  deficits  (low-value  housing,  especially  high-
density housing for poor people). Where local governments in addition receive special supplementary
taxes  on  business  property,  but  low  taxes  on  residential property,  the  tendency  to  favour  business
developments  can  be  even  stronger. As local  governments  are  mostly  welfare  maximizers  for  their
local  populations,  balanced incentives  for  different  types  of  development  are  more  important  than
abstract obligations written into planning laws.
We earlier argued that cities need a property tax to finance important tasks. Well designed property
taxes  can  improve  the  functioning  of  markets.  Using  market  values  of  land  as  the  tax  base  can
increase the supply of land, especially where planning rations land for building purposes, resulting in
rapidly  increasing  land  values  which  again  provide  an  incentive  for  hoarding  land  for  speculative
motives. A property/land value tax  could counteract speculative land hoarding, since it  forces  land
owners to pay taxes independently of use. As market value represents the optimal use for a developer
on a particular site, the tax payment can be substantial and will have the effect of taxing underused
land into this optimal use.
Land value taxation has effects rather like a leasing system, where the lessees have to pay a price for
using  the land. Taxes paid annually, based on market  values  of the land, or on  the market  value of
annual use, increase competition on land markets and make land markets more flexible in adjusting to
changing  conditions.  The double function of a  land  value  tax,  as  both  a source  of  revenue  and  an
agent to bring forward the supply of land for development, makes it extremely useful as an urban tax:
it will help simultaneously to increase the supply of land and to economize its use.
Planning  creates  planning  gain.  Planning  gains  should  be  used  as  a  source  of  finance  for
infrastructure, since – as against profits on competitive markets – they have no function and represent
VB.NET Create PDF from Word Library to convert docx, doc to PDF in
formatting. Create PDF files from both DOC and DOCX formats. Convert multiple pages Word to fillable and editable PDF documents. Professional
convert word to pdf fillable form; convert an existing form into a fillable pdf
C# Create PDF from Word Library to convert docx, doc to PDF in C#.
Convert multiple pages Word to fillable and editable PDF documents in both .NET WinForms and ASP.NET. Convert both DOC and DOCX formats to PDF files.
change font size in fillable pdf form; create a writable pdf form
THE URBAN FUTURE 21 – Chapter IV: Rising to the Urban Challenge: Governance and Policy
283
pure windfall profits for owners. But taxing planning gain is difficult: very often, cities bargain with
developers  for  special  compensating  favours  whereby  the  developer  provides  public  goods;  a  few
countries have formal systems, in which development levies try to tax the precise gains which are a
consequence of planning. Much easier are general capital gains taxes. But from a local point of view,
they  are not  very  attractive,  since  the  revenue  ‘disappears’  in  the  general national  budget.  Special
local development levies which use simple calculation methods (x $ per square metre or per unit of
housing)  have  the advantage that  they  are easy  to  administer and are  a direct source  of  revenue  to
finance the spatial expansion of cities.
Providing Infrastructure
Infrastructure is the  basic public  input for  urban  development.  Local  authorities  are responsible  for
providing it. They need adequate sources of finance to provide infrastructure of the right quality and
in  the  right  quantity.  Experience  shows  that  it  is  not  necessary  for  public  authorities  to  be  the
producers  or  organizers  of  specific  infrastructure  investments.  Development  contracts  with  private
investors  offer a  flexible  instrument  to provide  infrastructure,  without  detailed  involvement  of  the
public sector. There are different possible kinds of agreements. Special planning permissions may be
accompanied  by  a  development  agreement  whereby  a  private  developer  provides  infrastructure
investment for  a large and  complex  project. Private investment  in public  infrastructure  or buildings
may be combined with leasing arrangements.
Land-use Controls
Zoning creates a predictable and rational – but also limited – framework for making development and
land-use decisions, chiefly aiming to protect residential uses from the negative externalities of industrial
and commercial developments. But it is too one-dimensional for the many different purposes it now has
to serve. It works too much with exclusion rules which isolate certain uses from others. In reality, both
now and in the future, we need more flexible planning to achieve desired objectives, whereby specific
performance targets are set for new developments, and developers can themselves develop the means to
get the desired results.
Very  often,  more  important  than  density  or  height  of  buildings  are  the  social,  economic  or  other
impacts.  They  include  traffic  counts,  levels  of  pollution,  noise,  odours,  vibrations,  water  runoff  and
open  space  preservation. Commentators have noted  that ‘Performance standards may  be expressed  in
terms  of  minimum  open space  ratios,  maximum  trip  generation  rates,  impervious  surface area  ratios,
maximum  emissions,  storm  water  management  capacities,  and  similar  measures’  (Duerksen  et  al.,
1995). By not being bound to rigid land-use separation, it is possible to develop mixed use projects and
other innovative designs without creating negative externalities.
C# Create PDF Library SDK to convert PDF from other file formats
Create fillable PDF document with fields. Create PDF from Microsoft Word, Excel, PowerPoint. object with 2 blank pages PDFDocument doc = PDFDocument.Create(2
convert pdf fill form; convert pdf to fillable form
VB.NET Create PDF Library SDK to convert PDF from other file
Best VB.NET component to convert Microsoft Office Word, Excel and pdf" ' Create a new PDF Document object with 2 blank pages Dim doc As PDFDocument
convert word form to fillable pdf; convert html form to pdf fillable form
THE URBAN FUTURE 21 – Chapter IV: Rising to the Urban Challenge: Governance and Policy
284
Cluster  zoning  provides  for  the  construction  of  buildings  in  clusters  that  are  not  constrained  by
individual lot sizes and interval requirements, but that respect the overall average density restrictions on
a subdivision tract.  This device permits the design  of larger areas for open space and other amenities
while  minimizing requirements  for roads and utilities.  Similar to the effects of  both performance and
cluster zoning is a more comprehensive American technique referred to as a Planned Unit Development
(PUD): land development projects comprehensively planned as an entity via a unitary site plan which
permits flexibility in building siting, mixtures of housing types and land uses, usable open spaces, and
the preservation  of significant natural  features.  This  technique  gives  a  developer  broad  flexibility  to
design  large  tract  projects  without  being  hampered  by  artificial  rigidities  built  into  zoning  and
subdivision regulations.
Flexibility  can  also  be  attained  through  a  ‘development  agreement’:  a  contract  between  a  local
government  and  a  private  land  owner  or  developer.  It  allows  the  parties  to  agree  to  permitted  uses,
densities,  maximum  height  and  size  of  proposed  buildings  within  such  property,  provisions  for
reservation  or dedication  of land  for public  purposes,  provisions  to  protect  environmentally  sensitive
lands  and  historically  important structures.  It  also  allows  for  the  phasing  or  time  of  construction  or
development, requirements for public infrastructure and the financing of public infrastructure and any
other matters relating to the development of the property. This contractual approach is a growing trend
in many countries and mitigates some of the disadvantages of conventional zoning mechanisms.
Indeed, experience shows that planning has had limited positive effects in enhancing the quality of the
urban environment. It has been able to achieve limited objectives but it has not in itself been able to
guarantee  good  urban  design.  Conversely,  many  attractive  urban  areas  have  been  built  by  private
speculators  whose middle  and  upper income clients  demanded  certain  types  of  building  or  a  well-
accepted layout of buildings.
Of  course,  these  are  not  general  rules:  comprehensive  planning,  as  in  the  British  new  towns,  has
produced some very attractive neighbourhoods, while  many  down-market speculative  developments
have  been poorly designed.  Perhaps the  real  conclusion  from  long-term  experience  is that the  best
urban  neighbourhoods  have  been  produced  by  designers  who had  high  standards  of  their  own  but
were  catering for a  sympathetic public  who  confirmed their approval through the  market. This is  a
better test by far than abstract exercises in design inflicted on clients (such as public housing tenants)
who had no power of choice.
9.2.4  The Experience of the Developed World
Conflicts and Trade-offs
C# Create PDF from Excel Library to convert xlsx, xls to PDF in C#
C#.NET PDF SDK- Create PDF from Word in Visual C# Demo Code: Convert Excel to PDF in XLSXDocument doc = new XLSXDocument(inputFilePath); // Convert Excel to PDF
create a fillable pdf form from a pdf; create fillable form from pdf
C# Create PDF from PowerPoint Library to convert pptx, ppt to PDF
multiple pages PowerPoint to fillable and editable new PPTXDocument(inputFilePath); // Convert it to a doc.ConvertToDocument(DocumentType.PDF, outputFilePath);
convert pdf fillable form; converting pdf to fillable form
THE URBAN FUTURE 21 – Chapter IV: Rising to the Urban Challenge: Governance and Policy
285
In practice, even in developed economies with a broad public acceptance of planning and with a well-
developed and sophisticated professional bureaucracy, achieving different planning objectives is not at
all easy. For it involves difficult conflicts and trade-offs. The most efficient location for industry and
warehousing, in terms of single-floor operation for efficient assembly, may involve big rural land take
and access to motorway interchanges, which will absorb valuable agricultural land and may encourage
commuting by  car. Major  commercial  developments  will  benefit from access  to central  train  stations,
which  is  sustainable,  but they  may  then impinge  on  low-income  housing  areas  and  on  historic areas
which need conservation. New highways improve access, but they may affect established communities,
bringing  the threat  of  severance  and  pollution.  New  residential  areas,  whether  on  greenfield  land  or
recycled brownfield land, may impinge on existing areas, such as exclusive inner-city residential areas or
secluded  rural  villages,  threatening  their  exclusivity.  Higher-density  urban  development  may  appear
‘sustainable’, requiring less energy for travel by car, but may leave residents exposed to higher levels of
pollution,  especially  from  noise;  it  also  increases  the  need  for  weekend  travel  to  the  countryside  or
ownership of weekend houses. Protecting natural landscapes may leave them in the hands of commercial
farming which does not enhance the environment, and which may even use subsidies to leave the land
unproductive.  Often,  it  is  not  entirely  clear  which  course  of  action  would  be  best  even  in  terms  of
achieving one objective, let alone trading off as between conflicting ones.
So  it  is  not  surprising  that  even  in  countries  with  a  highly  competent  professional  planning
bureaucracy, planning has had mixed results. In the UK, researchers have found that London’s green
belt  actually  extended  commuter  journeys  and  also  created  land  scarcities,  raising  the  costs  of
housing.  Decentralization  strategies  –  green  belts,  new  towns,  growth  corridors  –  may  also  entail
longer commuting times and longer paths for freight logistics. Segregation of land uses has increased
the length,  time and  cost  of journeys to work, but  a  return to mixed-use  planning  –  a  major policy
reversal  – might  bring incompatible uses  again in  juxtaposition, with  homes next to  noisy bars  and
discotheques.
Consequently, in spite of a plethora of academic and professional studies, there is no consensus on the
management of spatial development. It comes as no surprise that recently, many of these traditional
beliefs of  planning – separation of different land uses,  green  belt and  urban  containment  strategies,
decentralization  to  new  towns  –  have  been  challenged  by  reports  that  suggest  it  would  more
sustainable to mix land uses and to encourage higher-density brownfield redevelopment within cities.
Some forms of urban growth may be more efficient (and more sustainable) than others in this regard,
though there has been little systematic comparison. All involve an element of trade-off: Los Angeles
type sprawl reduces access to open  landscape for many inhabitants,  but  increases the use of private
gardens  and  private  open  spaces;  Berlin  apartment  living  gives  a  high  density  of  population,  easy
access to open space or farmland, and effective use of public transport, but is too claustrophobic for
VB.NET Create PDF from PowerPoint Library to convert pptx, ppt to
VB.NET PDF, VB.NET Word, VB.NET Convert multiple pages PowerPoint to fillable and editable Dim doc As PPTXDocument = New PPTXDocument(inputFilePath) ' Convert
convert pdf fillable form to html; adding a signature to a pdf form
VB.NET Create PDF from Excel Library to convert xlsx, xls to PDF
to, VB.NET PDF, VB.NET Word, VB.NET Convert Excel to PDF document free online without email. Dim doc As XLSXDocument = New XLSXDocument(inputFilePath) ' Convert
convert pdf into fillable form; best pdf form filler
THE URBAN FUTURE 21 – Chapter IV: Rising to the Urban Challenge: Governance and Policy
286
some. London’s typical form of development – the suburb in the city, celebrated sixty years ago  by
Steen Eiler Rasmussen – allows more everyday contact with green spaces, a more open and human,
less  monumental,  urban  environment.  It  is  rejected  by  a  latter-day  generation  of  architects  and
planners as ‘not urban enough’, but it is far from clear that they represent the interests and tastes of
ordinary Londoners, who will express their preferences in the market.
Despite the lack of agreement among experts, recent work in the UK and the USA strongly suggests
that  the  optimum  combination  of  policies,  in  terms  of  environmental  sustainability  and  public
acceptability, would consist not of a single solution but of what has been called a portfolio approach
(Hall and Ward, 1998,  p. 120):  within the  cities,  medium-density  urban  brownfield redevelopment,
combining  residential  and  other  uses,  around  public  transport  interchanges  (‘urban  villages’),
combined  with  similar  greenfield  small  mixed-use  units,  all  typically  housing  20-30,000  people
(‘garden cities’), in linear  clusters of up  to  about 200,000  people  along public  transport  lines.  The
effect will be to create a highly polycentric pattern of development, both within and outside the city,
allowing the  city to grow progressively into a polycentric city  region  within which each part has  a
high degree of self-containment but each is highly networked to all the others through efficient public
transport and high-quality  ICT links. But  the effects  on traffic have not  been  rigorously tested, and
there  is  vigorous  debate  as  to  key  elements  of  such  a  policy,  including  the  right  proportions  of
greenfield and brownfield development, and the precise scale of decentralization, short- versus long-
distance.
Clearly, within this broad rubric, different solutions are technically and economically viable. But they
are quite different  in  their resulting  atmosphere and  lifestyle.  They  reflect cultural  preferences  and
may not be readily transferable from one city to another: high-density apartment living in Paris, Berlin
or Hong Kong may be suitable for those who care to live in those cities, but Los Angeles-type sprawl
is  equally  acceptable  to  those  who  place  a  high  premium  on  space  in  and  around  the  home,  even
though it increases commuting costs and restricts public open space. The choice depends on historical
traditions,  on  the  surroundings  and  the  quality  of  the  landscape.  It  is  a  matter  not  only  of  the
opportunity costs of different options, but also of different local preferences.
This  is important,  because  in  a  democracy the  planning system  can  only  go  so  far to  try  to  affect
people’s market preferences. It can and  should do so wherever there are manifest and unambiguous
negative externalities, and where it is clear that these are unacceptable. (Long commute times are an
externality, but should be ignored if people are evidently willing to pay for them.) The most important
imperative is the environmental one; but we must be quite clear about the effects, and of the results of
policy changes (e.g. densification), before we embark on them.
Perhaps the best answer was the one given above: planners will not determine these questions; people
and their  preferences, expressed through markets and  through political processes, will  decide.  This
C# PDF Text Box Edit Library: add, delete, update PDF text box in
Able to create a fillable and editable text box to PDF Program.RootPath + "\\" Annot_9.pdf"; // open a PDF file PDFDocument doc = new PDFDocument
pdf fill form; convert pdf fillable form to word
THE URBAN FUTURE 21 – Chapter IV: Rising to the Urban Challenge: Governance and Policy
287
will not be easy, because politics may run up against markets: NIMBY politics will tend to set barriers
against  developments  that change  people’s established  and  comfortable  lifestyles, whether they are
country  or  city  people.  The  risk  in  developed  countries  is  a  kind  of  urban  paralysis,  in  which  it
becomes  almost  impossible  to  change  anything:  BANANA  (Build  Absolutely  Nothing  Anywhere
Near Anyone). In economies and societies characterized by rapid change, the resulting pressures may
become almost impossible to manage.
Given all this, it becomes a delicate and difficult point as to how far, and in what ways, planning should
intervene. Architects argue that it should seek to raise the quality of development. That is fine, as long as
it does not become a device for forcing on people designs, including densities, that they do not want. In
high-quality (meaning  high-price) developments,  the private sector will probably produce good design
because  people  are willing to  pay for  it.  But  experience in the  United  Kingdom  suggests  that  public
intervention, through design guides, may be effective in the middle and lower ranges of the market.
Rules for Design
The key is to find ways of producing good quality urban environments, that people will be attracted to
and  will enjoy living in. Allan Jacobs and Donald  Appleyard have  suggested some of the qualities of
such places: they should be liveable places,  where everyone  can live in relative comfort and security;
they should have identity and control, in that people feel that they have some ownership and want to be
involved; they should offer access to opportunity, imagination and excitement; they should give people a
sense  of  authenticity  and  meaning,  but  not  in  too  obvious  a  way;  they  should  encourage  a  sense  of
community and participation; they should  be  as sustainable as possible;  and they should  offer  a good
level of environment to all (Jacobs and Appleyard, 1987, pp. 115-116). Jacobs and Appleyard go on to
suggest what kind of an urban environment would meet those demands. They say there are five physical
characteristics, all of which must be present:
The first is liveable streets and neighbourhoods with adequate sunshine, clean air, trees and vegetation
and gardens and open space, pleasantly scaled and designed buildings, without offensive noise, and with
cleanliness  and  physical  safety.  They  stress  that  these  qualities  must  be  ‘reasonable,  though  not
excessive’: sunlight standards must not result in buildings placed too far apart, or traffic safety must not
produce over-wide streets and wide curves.
The second is a certain minimum density, which they say is about 15 dwelling units per acre (37 units
per hectare) which translates to 30-60 people per acre (74-148/ha), typified by generous town houses.
But, they point out, San Francisco achieves superb urban quality with 3-storey row houses above garages
at densities as high as 48 units per acre (119/ha), translating to 96-192 people per acre (237-474/ha), yet
offering separate entrances with direct access to the ground and either private or public open  space at
hand. Such densities are also characteristic of much of inner London, which also achieves great urban
THE URBAN FUTURE 21 – Chapter IV: Rising to the Urban Challenge: Governance and Policy
288
quality and liveability. But, they warn, at densities much more than 200 people per net residential acre –
the highest planned density in Abercrombie’s famous London plan – ‘the concessions to less desirable
living environments mount rapidly’. As well as density, there must be a certain intensity of use on the
streets,  and  this  is  related  to  the density:  both  will  be  higher  in  central  urban  districts  than  in  outer
suburban areas.
The third necessary attribute is integration of activities – living, working, shopping, public and spiritual
and recreational activities – reasonably near each other, though not necessarily all together everywhere.
They say there is a lot to be said for ‘living sanctuaries, consisting almost entirely of housing’, but these
should  be  fairly small,  a  few  street blocks,  and  close  to  meeting  places which should  normally  have
housing in them.
Fourth,  they  say  that  ‘buildings  (and  other  objects  that  people  place  in  the  environment)  should  be
arranged in such a way as to define and even enclose public space, rather than sit in space’. Buildings
along a street will do this so long as the street is not too wide in relation to them. The critical point is that
the spaces, whether  streets  or squares, must not  become  too large.  The  spaces must  also be primarily
pedestrian spaces and they must be under public control.
Finally, they argue, ‘many different buildings and spaces with complex arrangements and relationships
are required’. By this they mean a rather broken pattern of ownership, with small parcel sizes, producing
a more public and lively city. Of course, there will need to be larger buildings, too; but these should be
the exception, not the rule.
These  principles,  we  would  argue,  provide  an  excellent  guide  to  the  design  of  good  built  urban
environments.  Of course,  they  do  not  cover the entire range of  legitimate designs within cities;  some
parts, especially in the very centre and the very edge, will depart from them., and it should be no aim of
the planner or urban designer to produce total uniformity across the city. But it is at least interesting, for
instance,  that  though Jacobs  and  Appleyard  question  the  Garden  City  ideal,  their  principles  seem  to
conform pretty closely to Howard’s original concept of 1898 – including his suggested density, which
was  right in  the middle  of their suggested density  range.  The  key point  is  that the  urban forms  they
recommend are not merely liveable; they are also sustainable. They provide the critical building blocks,
which can then be combined into urban villages and country towns to constitute a sustainable city region.
These qualities will not come through market forces alone. As Jacobs and Appleyard argue, the problem
is  that  commercial  considerations  will  often  suggest  different  arrangements  –  including  large,
monofunctional blocks or very low densities. Therefore, the planner will have to intervene on the basis
that superior urban designs will be highly attractive once people can see them working. (San Francisco
and inner London, cities which offer very high quality of urban life and are extremely fashionable living
THE URBAN FUTURE 21 – Chapter IV: Rising to the Urban Challenge: Governance and Policy
289
places with buoyant real estate markets, are examples.) This will require that planners are much better
educated in urban design than many of them are today.
9.2.5  The Challenge in the Developing World
The Limits of Planning
All  these problems are  compounded, of  course, in conditions of rapid growth and  especially in the
world’s biggest cities. Half a century ago, a city like London placed draconian restrictions on its own
growth, by means of a green belt and a series of new towns outside it, in order to reduce and hold its
population to under 8 million. Today, the United Nations analysis suggests that there are already more
than  twenty  cities  in  excess  of  that  figure,  and  most  of  them  are  growing  very  much  faster  than
London was then (see table I.2). This combination of huge size and rapid growth is the distinctively
new feature, unprecedented in world history.
Further, as already seen in Chapter I, a new feature is that most of these cities – and many just below
them – are in developing countries, many of them relatively poor. They compare unfavourably in this
respect with the London or Paris or New York of 1900, let alone those cities in 1950.
This is significant, because it affects what planning can achieve. As already seen, some Latin American
middle-income cities (Mexico City, São Paulo,  Lima) have permitted uncontrolled growth of informal
settlements;  others  in  Eastern  Asia  (Seoul,  Singapore,  Hong  Kong)  have  forbidden  them,  instead
developing high-density public and industry-financed housing. It is not immediately clear which pattern
has been optimal, and a pattern that is optimal at one stage (for instance where the majority of incomes
are low) may not be optimal at another. Further, as in the developed  world, cultural preferences enter
into  the  equation:  South East  Asian  people  seem to  have  had  a  tradition  of  living  at  high  densities,
though that might reflect their poverty, while poor Latin Americans spread out like richer Californians.
One important asset is flexibility: the ability of an urban settlement structure to adapt without too much
strain to rapidly changing circumstances.
In  many  middle-income  and  all  low-income  cities,  however,  lack  of  resources  has  at  least  three
consequences for the planning system.
First, planning is likely to command a low priority. Planning has to compete with a great many other
national and local objectives – not least, economic growth. Because good planning is to some degree
what the economist would call an income-elastic good, in early stages of development planning will
not  be  seen  as  a  high  priority.  Thus,  if  a  large  multinational  investor  proposes a  major  factory  or
office development, planning permission is likely to be forthcoming, however good the objections.
THE URBAN FUTURE 21 – Chapter IV: Rising to the Urban Challenge: Governance and Policy
290
Second,  arising  from  this  fact,  the  system  is  likely  to  be  weak.  It  will  not  command  the  best
professionals,  and  in  particular the  routine  administration of the  system is  not likely to work  well.
Rules  can  be  bent,  and  corruption  of  low-paid  officials  is  an  ever-present  danger.  One  particular
problem is  that,  during the  1990s,  decentralization  policies  often  delegated  functions  to  municipal
authorities  –  but  without  a  corresponding  transfer  of  financial  resources,  leading  to  difficulties  in
supplying services to the poor, and compounded by a lack of know-how. In the worst cases, the lack
of municipal administration, or its inefficiency, can lead to a power vacuum, filled by organizations
that range from organized crime to fundamentalist terrorist groups, which force the urban poor into
dependency on them (Network of GTZ Consultants on Municipal and Urban Development, 1997, pp.
17-18).
Third, and even more basically, the system may become physically impossible to enforce: throughout
these poorer cities, a permanent feature is the illegal occupation of land by squatters, often living at
the margin of existence.  It could  hardly be  otherwise: in the  early 1980s in  low-income developing
countries, nine new households were being formed for every permanent  dwelling. The gap between
demand and supply is huge and widening, typically between 1 or 2 per cent in Thailand to 20 per cent
in Madras (Brennan, 1994, p. 240). So the authorities then have the unenviable choice of eliminating
informal  settlements  and  rendering  the inhabitants  homeless,  with  the  certain  expectation  that  they
will go and settle somewhere else, or recognizing the reality and turning a blind eye to the illegality.
(And indeed, in many of these countries the courts have eventually recognized some legal rights for
squatters.)
The result, in many cases, is a system that generates elaborate paper plans that regularly get ignored
and are then revised to fit reality. Even when plans are implemented – for instance, developing new
satellite towns to rehouse the poor – all too often they do not work out as intended: they are occupied
by richer people, or by commercial uses, while the poor return to the slums. The key in most cases is
to help the people of the informal settlements to upgrade their own environment, using their own time
and energies which they have rather than money resources which they do not have; but this demands
some form of legalization of title as a prerequisite.
How Much Planning Can Poor Cities Afford?
This  poses  a  very  basic  and  drastic  question:  can  poor  cities  afford  effective  planning?  Though
comparisons  are  notoriously  difficult,  it  appears  that  many  cities  in  developing  countries  have  per
capita incomes  no higher than  their  equivalents in  the developed world a  century ago,  at the  point
when  they  were  just  tentatively  beginning  to  accept  the  principle  that  planning  could  intervene  in
market decisions. Further, rather remarkably, most of them have many more people living in informal
settlements  than  these  cities  did;  the  poor  in  1900  mainly  lived  in  overcrowded  purpose-built
Documents you may be interested
Documents you may be interested