asp.net c# pdf to image : Create a pdf with fields to fill in software control dll windows web page .net web forms report31-part1813

THE URBAN FUTURE 21 – Chapter V: Good Governance in Practice: An Action Plan
311
there  is  no  conflict  between  growth  policies  and  investment  in  human  capital.  Additionally,  more
investment to upgrade and integrate informal areas and improve their integration into the mainstream
economy  (like  the  famous  example  of  Villa  El  Salvador  in  Lima,  Peru)  will  probably  reduce
inequality and improve economic development. Thoughtful policies can overcome any tendencies to
greater inequality, as Asian cities in particular have demonstrated.
In these  cities, the family  and family  networks continue to function  as the dominant  protective and
supportive  institution,  forming  the  particular  strength  of  informal  neighbourhoods.  But  the  recent
dramatic drop in birth rates in many Asian cities (e.g. Bangkok) will reduce the traditional role of the
family.
Cities  should:  continue  to  promote  infrastructure  and  overcome  bottlenecks;  develop  education  as
human infrastructure, especially  through  development  of  distance  learning  techniques; promote  the
family, which is threatened by rapid economic growth.
The Mature City: Re-enfranchizing Minorities, Welcoming Back the Family
Mature cities have developed elaborate systems of welfare assistance. But they have never overcome
poverty.  Social policy  has  to  be  combined  with  labour market policy  and  with  the development  or
promotion  of  economic  activities  in  deprived  areas.  Social  welfare  payments  should  be  used  to
increase incentives to learn or as preparation for a new job.
In mature cities, families have been disadvantaged too often in the past. In future, urban environments
should  become  family-oriented,  more  supportive  to  mothers  and  fathers.  The  twenty-first  century
needs to find a new balance between work and family life, so as to provide a better environment for
the lives of urban families.
A parallel problem is the growing number of old people, especially those without family support, who
will demand new forms of assistance, since traditional systems of pensions do not solve the problem
of rising  demands for personal care. Unemployed and older people should be encouraged into  part-
time work so as to deal with the rising burden of social security and pension payments.
Cities  should:  work  to  develop  schemes  to  help  the  economically-dependent  back  into  productive
work; find ways of  bringing older  people  back  into part-time work,  especially in the  caring  sector;
promote,  together  with  private  companies,  schemes  of  lifelong  learning;  promote  supportive
neighbourhoods  where  local  capacities  are  used  in  informal  networks  to  overcome  shortages  of
personal services.
Create a pdf with fields to fill in - C# PDF Form Data fill-in Library: auto fill-in PDF form data in C#.net, ASP.NET, MVC, WinForms, WPF
Online C# Tutorial to Automatically Fill in Field Data to PDF
create a fillable pdf form from a word document; convert pdf form fillable
Create a pdf with fields to fill in - VB.NET PDF Form Data fill-in library: auto fill-in PDF form data in vb.net, ASP.NET, MVC, WinForms, WPF
VB.NET PDF Form Data fill-in library: auto fill-in PDF form data in vb.net, ASP.NET, MVC, WinForms, WPF
convert pdf fillable form to html; pdf add signature field
THE URBAN FUTURE 21 – Chapter V: Good Governance in Practice: An Action Plan
312
5. 
The Liveable City
The liveable city  has  multiple dimensions,  all  centrally concerned with  the quality  of  life  in  cities:
housing and the basic infrastructure of services to support it, urban transport, and the overall pattern
of land uses and activities that go under the portmanteau title, urban form. Currently, and increasingly
in this century, the Business as Usual scenarios suggest that this quality of life is deficient and could
become more so. Nor is this just a problem for poor cities; it manifests itself across the range of urban
development  and  urban  wealth, as cities  fail to cope  in  timely  fashion  with  the challenges that  are
being thrown up before them.
5.1  Infrastructure and Housing
The City of Hypergrowth: Using Peoples’ Resources
Infrastructure is crucial for economic growth and for a high quality of life; even for the reduction of
inequality.  Good  urban  infrastructure,  the  urban  backbone,  promotes  stability  and  efficiency.
Developing countries spend  roughly 4 per cent of their GDP on infrastructure,  and cities provide  a
growing proportion of this total. These cities, invariably with large informal sectors, need above all to
find  capital-saving  solutions  and  to promote  low-cost,  labour-intensive  production of infrastructure
and housing through contractual arrangements with private developers. Provision of land and tenure
will form the basis for strong investment in housing, which will be possible even if incomes do not
grow.
Solutions  can  only  be  developed  case-by-case,  by  assessing  individual  needs  and  deficiencies  and
finding  a  specific  solution  to  each. Through  a  multitude  of  such  projects, it will  prove possible  to
develop forms of urban best practice and appropriate solutions which – with the help of international
agencies – can potentially become export services, sold on global markets. The poor of these cities,
who are  the customers,  need  responsive institutions which understand  and accept two  key features:
their limited ability to  save and invest money, but their  ability  and  enthusiasm to participate in the
investment process through their own labour, which will allow them to fulfil their demand for gradual
upgrading of services through a slow but steady process of improvement.
Cities  should:  use  their  scarce  resources  to  reach  as  many  people  as  possible,  motivate  groups  and
individuals to provide infrastructure; or to assist people and neighbourhoods to use their own resources –
especially their labour – to launch a process of accumulation in housing and the necessary accompanying
infrastructure.
The City of Dynamism: More Professional Investment, Reducing Informal Linkages
C# WPF PDF Viewer SDK to annotate PDF document in C#.NET
Select the fill color when drawing oval, rectangle, polygon and irregular shape. Select the line color when drawing annotations on PDF document. Default create.
acrobat fill in pdf forms; create a pdf with fields to fill in
VB.NET PDF Password Library: add, remove, edit PDF file password
pdf" ' Set PDF passwords. Dim userPassword As String = "you" Dim newUserPassword As String = "fill" Dim newOwnerPassword As String = "watch" ' Create setting
pdf fillable form; convert pdf file to fillable form online
THE URBAN FUTURE 21 – Chapter V: Good Governance in Practice: An Action Plan
313
In the dynamic middle-income cities, rapidly growing demand for  infrastructure  and  urban  services
allows the development of effective markets for water, sewerage and transportation. But markets for
public  services  cannot  take  off  autonomously  without  active  involvement  of  cities.  Cities  should
therefore  become  the  creators  of  markets  for  all  kinds  of  infrastructure,  from  use  of  streets  to
provision  of  water.  They  should  develop  standards of control  and  efficiency.  Profits  should be  the
result of effective high quality, never of monopoly positions or distorted pricing or corruption.
High  private  savings  and  growing  incomes  increase  the  demand  for  owner-occupied  housing.
Compared  to  traditional  housing  programmes,  cities  in  the  future  can  rely  much  more  on  supply-
oriented strategies where  they hold  down land  prices and  costs  of infrastructure in order  to expand
markets  for  individual  housing.  Targeted  national  and local  programmes for  housing  should  only  be
retained if they do not  substitute for private efforts, but rather increase  incentives for savings and for
low-cost development. Upgrading programmes should  not trigger gentrification  processes; rather, they
should adjust to peoples’ needs and their ability to pay.
Cities need to involve themselves in other ways. Extreme growth and high land prices encourage more
and more  projects in redeveloped  inner-city areas, threatening  historically  valuable  buildings.  High
growth therefore demands effective policies for the protection of old neighbourhoods and of valuable
old buildings.
Cities  should:  provide  planning  frameworks  for  high  private  investment  and  savings  and  reliable
lending  systems  to  allow  easy  access  to  loans  for  investment  in  housing;  overcome  bottlenecks  in
infrastructure as relicts of past unbalanced growth.
The Mature City: Ensuring Efficiency and Flexibility
Mature cities, where the quantity of services is already sufficient, need to solve different problems: of
quality, efficiency  and flexibility.  Quality means  the quality of production processes and of  output.
Together with utility companies, cities have to promote innovative technologies (biological treatment
of  waste  water,  better  measurement  of  individual  consumption,  simpler  pricing  methods).
Organizational solutions have to be tested and applied in order to increase recycling and to build up
markets for recycling material. Waste management and treatment have to become a growth industry.
Traditional  social  housing  programmes  are  clearly  outdated  in  cities  with  stable  or  even  declining
populations and with sufficient wealth for more and more people to become homeowners. Adequate
land for building purposes will enable enough households  to  finance  new  owner-occupied  housing.
The number of tenants will therefore shrink quite rapidly. But it will remain an urgent task to assist
low-income families, who may have to cope with discrimination, to find adequate housing which does
not stigmatize and is affordable.
C# PDF Password Library: add, remove, edit PDF file password in C#
1_with_pw.pdf"; // Set PDF passwords. String userPassword = "you"; String newUserPassword = "fill"; String newOwnerPassword = "watch"; // Create setting for
convert pdf fillable form to word; add attachment to pdf form
VB.NET PDF - Annotate PDF with WPF PDF Viewer for VB.NET
Select the fill color when drawing oval, rectangle, polygon and irregular shape. Select the line color when drawing annotations on PDF document. Default create.
create pdf fillable form; change font size pdf fillable form
THE URBAN FUTURE 21 – Chapter V: Good Governance in Practice: An Action Plan
314
Cities should: develop more flexible and more demand-oriented systems of infrastructure and housing
which allow effective private production and increase competition. The result will be lower prices and
easier access to new supply of housing. Real estate can be distributed more evenly than in the past.
Special policies and continuing efforts are needed to reduce segregation between different groups.
5.2  Promoting Sustainable Transport
Governments  worldwide  are  already  reacting  to  a  crisis  in  urban  sustainability,  particularly  in
transport. Many are pursuing policies to restrict the growth of car use, or even to reverse it, through
fiscal incentives and  disincentives and physical traffic  restraints. But  cities are  in  a  race  with time.
Local  pollution  and  global  warming  have  to  be  reduced  through  more  use  of  renewable  energy,
particularly in transport. There is a medium-term solution. But there is also an urgent need for interim
answers.
In the medium term, almost certainly by 2025, it seems clear that technological advances will create a
new  form  of  transport.  As  described  in  Chapter  IV,  it  will  consist  of  a  fusion  of  several  distinct
developments: fuel cell technology, electronic traffic management and road pricing, physical priority
to public transport and high-occupancy vehicles, and full vehicle automation. Together, by 2025, they
will  create  an  environmentally-benign  successor  to  the  present-day  motor  vehicle:  the  ecocar  or
supercar. It will represent a revolution in transport as great as that the car wrought a century ago, with
fundamental effects on living and working in cities.
In the interim period, there are three clear parallel lines of action:
  To  facilitate  the  research  and  development  of  the  ecocar,  and  to  give  clear signals  to  the  motor
manufacturing industry to invest in the small city-based vehicle.
  To develop systems to manage  scarce road  space  optimally, by  a  combination of regulation (e.g.
bus  lanes,  bus  priority,  high-occupancy  vehicle  lanes,  peak-hour  loading  bans)  and  fiscal
measures (e.g. road charging and parking charges) to give priority and favoured fiscal treatment to
those  vehicles  that  use  roadspace  most  effectively:  buses,  para-transit  vehicles  and  high-
occupancy  vehicles.  These  corridors  could  be  managed  so  as  to  embody  technological
developments, in particular vehicle automation, as they became available.
  In  parallel,  to  develop  a  strong  planning  system  at  city  and  regional  levels  that  will  direct
development to achieve larger, higher-density, mixed-use and accessible cities.
None  of  these  policies  contradicts  the  long-term  objective.  On  the  contrary:  together,  they  will
provide the vital foundations for the introduction and diffusion of the ecocar.
VB.NET PDF Form Data Read library: extract form data from PDF in
Dim inputFilePath As String = Program.RootPath + "\\" 1_AF.pdf" Dim fields As List(Of BaseFormField) = PDFFormHandler.GetFormFields(inputFilePath) Console
pdf fill form; create fillable pdf form from word
C# PDF Form Data Read Library: extract form data from PDF in C#.
Able to retrieve all form fields from adobe PDF file in C#.NET. C#.NET Demo Code: Retrieve All Form Fields from a PDF File in C#.NET.
convert pdf to pdf form fillable; convert word to pdf fillable form online
THE URBAN FUTURE 21 – Chapter V: Good Governance in Practice: An Action Plan
315
The City of Hypergrowth: The Superbike?
In the least developed cities, the supercar clearly has limited relevance for some years to come. Since
the first stage of increasing affluence will give people the potential to acquire a bicycle, enhancing its
potential should be the first aim of technical assistance.
However,  many  features  of  the  intermediate  strategy  are  highly  relevant  to  less  developed  cities.
Because of the extreme sprawl, sometimes at low densities, and because (in many, but by no means
all, cities) of the poor state of the connecting highway infrastructure, the first essential is to develop
ways of  better optimizing traffic  flows  so  as  to  eliminate obstacles and to prioritize more  efficient
vehicles  such  as  buses,  para-transit  vehicles  (minibuses or vans)  and  shared  taxis. This  is  partly  a
matter  of  importing  technology,  including  such  basic  elements  as  traffic  lights,  but  also  of  more
effective management and enforcement. In this respect, some low-income cities (for instance Chinese
cities) are far more effective than many others. They should be used as examples of good practice and
their lessons should be exported to other cities.
The City of Dynamism: Busways and Para-Transit
In  the  fast-growing  middle-income  cities,  another  element  of  the  intermediate  strategy  is  highly
relevant:  to  improve  the  quality  of  urban  public  transport,  particularly  for  low-income  residents,
through high-capacity dedicated bus (and para-transit) routes to city centres. Experience from Curitiba
in Brazil shows that even without any technological revolution, main arteries, properly managed, can
handle  30,000  passengers  an  hour  by  bus,  producing  a  very  high-quality  mass  transit  system  that
operates  without  subsidy.  Transit  subsidies  should  be  avoided,  especially  at  earlier  stages  of
development  where  scarce  government  resources  are  better  spent  on  other  programmes,  such  as
education.
The  optimal  package,  though  it  will  differ  from  city  to  city,  will  involve  three  elements:  fairly
sensitive charging for the use of roadspace by private drivers, probably coupled with special priorities
and dispensations for those  prepared to share rides; reservation of dedicated routeways or corridors
for  the  use  of  designated  categories  of  vehicle,  particularly  light  rail,  buses,  para-transit  including
taxis,  high-occupancy  vehicles,  and  bicycles  (these last  desirably  segregated  from  the  others);  and
zoning for selective higher-density development along these corridors, especially interchange points,
where sub-centres of  concentrated employment  would be  allowed  and  even  encouraged to  develop.
These  systems  should  be  deliberately  planned  to  accommodate  the  eco-bus  of  the  future,  a  bus
propelled  by  fuel  cell  and  automatically  guided.  The  development  of  such  a  vehicle  should  be  a
priority for middle-income countries with their own vehicle industries.
The Mature City: Preparing for the Ecocar
VB.NET PDF - Annotate PDF Online with VB.NET HTML5 PDF Viewer
Click to create a note to replace selected text add a text box to specific location on PDF page Outline width, outline color, fill color and transparency are all
converting a word document to pdf fillable form; pdf signature field
C# HTML5 PDF Viewer SDK to annotate PDF document online in C#.NET
Click to create a note to replace selected text add a text box to specific location on PDF page Outline width, outline color, fill color and transparency are all
create fill pdf form; fillable pdf forms
THE URBAN FUTURE 21 – Chapter V: Good Governance in Practice: An Action Plan
316
In the mature cities the key strategies should all facilitate the seamless introduction of the ecocar. In
particular,  systems  of  charging  and  control  need  to  be  evolved  that  will  give  priority  to  ecocars
running on dedicated routeways equipped to handle them, particularly where they carry two or more
people; these would be managed together with ecobuses on intensive urban corridors.
Nations should: together with the companies which are in search for sustainable markets, facilitate the
development of the ecocar. This demands clear signals to the motor manufacturing industry to invest
in the small city-based vehicle:
  To increase research and development budgets on the ecocar and associated technologies;
  To develop the necessary supporting infrastructure so that it can be used when available;
  To provide tax incentives for companies to invest in the appropriate technology and to take it to the
production stage;
  To provide tax disincentives for purchasing large inefficient vehicles for city use;
  To phase out all forms of subsidy to the private car (e.g. company cars);
  At a later stage, to develop a scrappage programme to encourage people to purchase the ecocar.
The purpose of these actions will be to speed up the process of innovation, and to give clear signals to
industry and people that the ecocar is the replacement technology for the current car stock. The main
questions remaining are:
  The possible high cost of the ecocar;
  The role  that the  ecocar  should  play in low-income  cities where  people  cannot  afford expensive
new technologies.
Simultaneously,  we  would  develop  a  variety  of  top-down  and  bottom-up  approaches  to  encourage
more energy-efficient transport.
Nations should:
  Change  the  taxation  system  so  that  taxes  are  based  primarily  on  consumption,  rather  than
production (labour). A carbon tax in the transport sector would allow the price of petrol and diesel
to be substantially raised to intensify search for substitutes or at least for more savings.
  Give clear direction to industry to produce more fuel-efficient vehicles: tradable permits for zero-
emission vehicles  to  meet targets for manufacturers to produce and  sell  a  certain  percentage  of
particular types of vehicles by certain dates (as in California).
  Make  existing  car  fleets  operate  more  efficiently,  through  testing,  emissions  regulations,  the
phasing  out  of  old vehicles (scrappage  programmes),  the use  of  feebates  to encourage  change,
efficiency  targets  for new vehicles,  promotion of renewable  energy  sources  and  other  forms  of
low carbon fuels.
Cities should:
THE URBAN FUTURE 21 – Chapter V: Good Governance in Practice: An Action Plan
317
 Give priority  to the most efficient forms of travel – walking,  cycling and public transport – with
road space being reallocated to these modes, together with preference in demand management and
traffic management. Elements should be:  road pricing;  smartcard technology  to  allow charges  to
relate  to congestion and occupancy level; lower speed limits, taxation of parking,  traffic calming
and removal of all forms of subsidy to the car. (A notable example of such policies is Singapore.)
Ideally,  subsidies  to  public  transport  should  also  be  eliminated  on  sustainability  grounds;  all
travellers  should pay the full costs of  travel. But  there  may be grounds  for subsidy  to individual
users of  public transport for social reasons and for particular  services. Public transport would be
promoted  through  (public)  investment,  financed  from  road  charging  and  revenues  from  parking
fees.
 Take  actions  in  the  planning  and  development  sectors  to  ensure  that  new  development  and
redevelopment is located in mixed-use and high-density developments to minimize trip lengths.
 Develop  trip  reduction  plans  with  employers,  schools,  hospitals  and  other  public  and  private
services.
 Limit availability of parking in the city.
Industry  should:  accept  a  clear  set  of  responsibilities  that  permit  innovation  and  technological
development, so that companies participate in the process as equal partners seeking the same goals of
more efficient management and use of city road space. With the switch from current technology to the
new technology and the replacement of  polluting vehicles, there is a tremendous opportunity – and
self-interest – for the motor industry to develop sustainable markets.
5.3  The Vibrant and Attractive City
Cities are places to live in, and to feel at home in. Cities are seats of culture and therefore a unique
stimulus  for  the  intellectual  and  cultural  life  of  a  people.  A  city  is  built  history;  it  represents  the
collective  memory  of  society, a  nation,  or  a  region.  With  its  buildings,  streets,  roads,  squares  and
parks,  the city  reflects the  cultural  traditions  and  hence  the  character  of  the  people  who live  in it.
Towns and  cities are  more than mere  collections of houses  linked  by  traffic  routes.  They  are more
than mere functional systems whose linkages need to be optimized.
If  well  organized  and  well  planned,  the  city  can  also  provide  a  sense  of  security;  it  can  convey  a
feeling of emotional well-being and social belonging. But that demands that its buildings and urban
spaces are designed on a human scale and with architectural sensibility. The best examples of urban
architecture in the world, be they in Europe, in Asia or elsewhere, combine these properties; they thus
possess the genius loci, they are attractive and vibrant and they engender in their citizens a sense of
identity.
THE URBAN FUTURE 21 – Chapter V: Good Governance in Practice: An Action Plan
318
The city is in a permanent state of flux, constantly renewing itself; and, if its development is healthy,
it  both  conserves  its  valuable  heritage  and  enhances  it  by  adding  equally  good  contemporary
buildings.  This  is  the  ideal.  But,  throughout  the  world,  in  the  rush  for  development  the  special
properties  of  an  urbane  city  are  too  often  disregarded.  And,  in  addition,  in  parallel  with  the
globalization  of  markets,  a  ‘globalization’  of  architectural  expression  is  taking  place;  too  often,
national  or regional cultural characteristics and  forms  are swept  aside.  Recognizing these forces  of
standardization, the  challenge is  to build  vibrant  and attractive  cities  that  elicit a  sense  of  identity
from their citizens: a difficult but a vital art.
Not all cities can fulfil this ambitious goal. In many of them, time has been too short to develop an
individual style of architectural expression, or the pace of development has been too rapid, or the city
has lacked the means to invest adequately in its liveability. But the time to start is now.
To try to bring it about,
Nations should:
  Pursue  an  urban  development  policy  with  a  view  to  ensuring,  through  general  conditions  and
assistance measures, that
  The cultural heritage of historic spatial structures is maintained;
  And, in accordance with the principles of sustainability, these structures are added to and extended
in such a way as to create urban spaces whose possible uses, scale, language of forms and cultural
features provide the preconditions for a high quality of life for their citizens;
  Create political and structural preconditions for this (e.g. national policies on architecture, advisory
councils on architecture, competitive procedures, educational and training policies) to ensure that
national  building  measures  satisfy  high  quality  aspirations  and,  in  general,  develop  a  national
consciousness about architectural quality.
Cities should:
  In drawing up land-use plans, take care to create an urban structure which permits the incorporation
of attractive urban spaces and largely maintains the urban structures which have evolved over  a
long period of time so as to preserve the unique character of the city;
  In preparing binding construction plans, ensure that spatial structures which typify urban areas are
preserved  and  included,  thus  promoting  urbane  living.  These  plans  should  also  ensure  that
buildings and building complexes fit into the existing urban spatial fabric and make a contribution
to developing attractive urban spaces;
  Draw up a concept of urban design which – building on the existing urban development heritage –
permits further development of high quality in  the field of architecture and  urban  development.
To  deal  with  this  task,  the cities should set up  advisory  councils  on  urban  development  which
should involve the general public as well as all social forces.
THE URBAN FUTURE 21 – Chapter V: Good Governance in Practice: An Action Plan
319
5.4  Guiding Urban Development
To  make  themselves  more  liveable  and  thus  maintain  their  economies,  almost  all  cities  in  the
developed world, and most in the developing world, have tried through planning to produce a degree
of certainty, allowing private agents to make their own plans in the knowledge that their immediate
environment –  including  their sunk investments  in real estate –  is secure.  All  cities should have an
effective planning system based on national laws, capable not only of making plans on paper, but of
controlling and guiding development on the ground. Without this capacity, paper plans are useless.
However, in market or mixed economies, which means most economies, planning regulations tend to
work best when they accord with market behaviour. Planning sometimes  has to work against trends
too,  when  they  become  wasteful  of  resources,  self-destructive  and  blind  to  the  needs  of  the  wider
society – particularly if they threaten sustainable development. But it is most effective when it seeks
to shape and modify basic economic and social trends so as to make them operate more efficiently and
more conveniently and more sustainability than they would on their own.
But  this  brings  a  problem:  the  fundamental  urban  trend  of  the  twentieth  century  was  physical
deconcentration – of homes, people, jobs and services. It took various forms, from low-density sprawl
to planned new high-density communities. Some of these (e.g. creating independent new towns) can
be  perfectly  sustainable.  Others  (like  endless  low-density  sprawl,  difficult  to  serve  by  public
transport) cannot. Some of these variations seem to reflect deep cultural preferences. Cities have to
find  forms  of  deconcentration  that  correspond  to  these  preferences,  are  marketable  and  yet  are
sustainable: a difficult but by no means impossible task.
The answer  is  the portfolio approach  outlined  in Chapter IV: in the cities,  ‘urban villages’; outside
them, ‘garden cities’ in linear clusters along public transport lines, together producing a polycentric
pattern of development for entire city regions.
Nations  should:  promote  research  and  publish  guidelines  on  principles  of  sustainable  urban
development, adapted to their particular situation, including their level of economic development and
the  cultural  preferences  of  their  societies;  support  research  (including  reviews  of  best  practice
elsewhere) and its dissemination; develop appropriate tax incentive structures for the redevelopment
and regeneration of brownfield land.
Cities should: develop integrated  land-use and  transport  plans, which  in the  short  term provide  for
forms and densities of development that will support conventional public transport as well as walking
and  cycling,  and  in the  longer  term  will  support  the  necessary  infrastructure to  support  the  ecocar
system; develop portfolio strategies designed especially to ensure the speedy recycling of abandoned
brownfield land.
THE URBAN FUTURE 21 – Chapter V: Good Governance in Practice: An Action Plan
320
Cities have to be liveable, and this has several dimensions: a decent home for every citizen, a high-
quality built environment rich in urban design, with good-quality services, easy access and mobility,
varied land use, cultural complexity and diversity, and the right mixture of vibrancy and tranquillity.
To achieve these subtle qualities,
Cities should:
  Guide  private  investment  into  an  intelligible  order,  in  which  private  investment  decisions
determine the purpose and function of buildings, while public planning prescribes building codes,
infrastructure  or land-use  zoning  in order  to  shape  the  basic  urban  structure,  especially  public
spaces.  At  present  far  too  many  cities  are  dominated  by  urban  sprawl:  there  is  an  uncanny
similarity in the sprawl of the high-density informal settlements of the poor, and the low-density
car-oriented  sprawl  of  the  wealthy  suburbs,  both  of  which  inhibit  public  transport,  increase
pollution  and  are  wasteful  in  terms  of  commuting  time,  use  of  energy,  capital  and  human
resources  for  building  and  maintaining  the  infrastructural  networks.  Further,  because  density
tends to decline with rising incomes, this kind of development tends to grow unless checked. So
cities  need  to  plan  to  establish  minimum  densities  to  provide  an  economic  base  for  public
transportation and easy access to open landscape. In poorer cities, they also need to guarantee the
adequate provision of land for housing. If they can get this right, there will be less need for costly
tax subsidies.
  Ensure that they preserve what is most worth preserving, both of unique natural landscapes and of
cultural  urban  landscapes,  before  development  pressures  overwhelm  them.  This  is  particularly
important,  because  cities  in  rapid  development  tend  to  be  particularly  neglectful  of  such
considerations, discovering their importance often when it is too late.
  Create  a  sense of  urban  identity in order to counteract the  deurbanizing  forces  of  mobility  and
separation, demonstrating that the city is a worthwhile place to live and work.
Planning is not the only way to achieve these objectives, and not even the most important way. Urban
policy-makers  have  three  important  instruments  to  shape  urban  areas:  financial  ones  (taxes  and
subsidies);  provision  of  infrastructure;  and  land-use planning. The clue  is  to  use  them  in  the  right
balance, depending on the precise possibilities in each city, and to make them work in concert, not in
conflict.
In every city, particularly fast-growing ones, planning creates land values and land profits, which can
be huge. There is a strong case therefore for measures to capture at least part of these gains for the
community whose actions have created them. As a basic principle, property taxes and levies should be
based on the benefit principle: investors should pay for public services, or provide them directly  by
taking  over  responsibility  for  access  to the  street  system or  other  public networks.  On  top  of that,
Documents you may be interested
Documents you may be interested